2014年，彩生活登陸香港資本市場，讓外界重新審視了物業企業的價值。隨著碧桂園服務、恒大物業兩家“巨無霸”物企上市，物管板塊創下高估值神話，上市物企PE均值一度超50倍。

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2021年下半年開始，受房地產市場影響，市場再一次審視了物企的價值，板塊估值回歸理性。與此同時，物企上市節奏明顯放緩，2022年僅3家物企遞表申請上市。

今年，第一家叩響聯交所大門的物企也“姍姍來遲”。

2月24日，深圳控股發布公告稱，擬分拆深業物業股份在香港主板上市。同日，深業物業向港交所遞交招股書。

從簽約面積及管理面積規模看，深業物業是一家“腰部”物企。據招股書，該公司截至2023年1月底的總，在管建筑面積約為5930萬平方米，簽約建筑面積約為6190萬平方米。

作為參照，截至2022年6月底，銀城生活服務的在管面積約為6180萬平方米，與深業物業相近，彼時前者在管面積在上市物企中位列20名以外。

利潤率方面，2022年前9個月，深業物業的毛利率和凈利率表現難言出色，低于行業平均水平。

規模和利潤表現平平無奇，深業物業為何在物企上市“沉寂期”勇敢遞表？

背靠國資大樹好乘涼，利潤指標低于行業均值

深業物業的業務較為常規，分為城市及產業園服務、住宅物業管理服務、商業物業運營及管理服務。

截至2022年9月末，城市及產業園服務在管建筑面積為2860萬平方米，占比為48.4%；住宅物業在管面積為2660萬平方米，占比45%；商業物業在管面積相對較小，為390萬平方米，占比6.6%。

營收方面，2022年前9個月，城市及產業園服務營收6.97億元，住宅物業營收5.54億元，商業物業營收3.99億元。其中，住宅物業營收同比上年同期的5.8億元有所下降。

總體而言，近年來深業物業營收穩步增長，2022年前9個月收入同比增長5.6%至15.64億元；2021年營收則同比增加17.1%至21.52億元。

毛利率水平則不算理想，2022年前9個月該公司的整體毛利率為14.6%，整體凈利率則僅為5.5%，低于行業平均水平。據克而瑞物管數據，2022年上半年上市物企平均毛利率為23.9%，凈利率為10.4%。

這與深業物業的業務分布有關。

總計貢獻了8成營收的城市及產業園服務業務、住宅物管業務毛利率均在10%左右；毛利率相對較高，為24.9%的商業物業業務，營收占比僅為25.5%。

此外，由于更多向獨立第三方提供城市及產業園服務業務服務，深業物業去年前9個月獨立第三方業務的毛利率僅為8.7%。關聯方“撐”起了該公司的毛利率水平，由于向關聯方提供更多利潤率更高的商業物業運營及管理服務，這部分業務毛利率達22.7%。

關聯方為深業物業帶來了大量業務，正如深業物業在招股書中所說，自身在中國物業管理行業中的競爭優勢之一是“強大股東支持和國企背景優勢”。

但深業物業的發展一定程度上也受限于此。

以城市及產業園服務業務為例，這項業務一般由企業與地方政府簽訂合同。該公司表示，由于地方政府在公共物業管理方面的政策，其城市及產業園服務擴張可能受到地域限制，無法保證此項業務能夠如預期成功地擴展到全國。

同時，深業物業的業務分布也與“重倉”大灣區的母公司深圳控股一致，公司2022年前9個月在大灣區的在管面積占比為63%，營收占比則為77.5%。

雖大灣區經濟較為活躍，但大部分業務集中于一地意味著公司業績受當地相關政策影響較大。而在大灣區“舒適區”之外，深業物業需要向外界證明其成長性。

民企“徘徊”之下，央國企或成物企上市主力

作為今年第一家初次遞表的物企，深業物業“地方國資”、“腰部物企”、“業績平平”的標簽，反映了未上市物企尤其是民企在板塊估值回調下的謹慎。過去兩年，物企上市節奏明顯放緩。

從遞表企業看，據克而瑞物管統計，2021年有34家物企遞表，年內遞表并成功上市的物企有9家；2022年僅3家物企遞表，6家成功上市，且萬達商管、龍湖智創生活、眾安智慧生活等企業要么多次遞表，要么通過聆訊后選擇暫緩上市，在資本市場門前“猶豫徘徊”；2023年截至目前，僅深業物業遞表申請上市。

從上市時間看，2022年新上市的6家物企從初次交表到成功上市平均歷時294天，較2021年13家新上市物企平均用時延長89天，較2020年17家新上市物企平均用時延長157天。這當中既有聯交所審批趨的原因，也因為房地產市場低迷，物企的增長性受到懷疑。

這種對“增長性”的擔心也體現在資本市場數據上，2021年下半年來，物管板塊估值持續回調。

據克而瑞物管的數據，2021年初，物業板塊PE均值集中分布在30—40倍，年末則下行至17.64倍；2022年10月31日，物業板塊估值更是將至歷史最低，僅為8.4倍。

即便有去年底以來房地產政策“助陣”，物業股估值也僅在年末回升至10.94倍，仍處于低位。

但同期，央國企物企展現了更好的抗風險和抗周期性，物業板塊估值持續回調期間，其估值均值也超10倍。

“國資背景物企擁有穩定且優質的項目資源，規模優勢更加顯著，特別是在地產低迷時期，央企背景物企規模的成長性更加顯著。”克而瑞物管分析道。

克而瑞分析道，一方面，目前僅14家央國企物企上市，仍有多數尚未上市，在國企改革持續深化和推進下，央國企有望啟動上市；另一方面，隨著民企暴雷事件頻發，同時央國企展現了更好的信用和穩定性，資本市場將更青睞這部分企業。