“全國已有6億棟房屋”？近日，這個龐大的數據掀起巨大波瀾。

不久前，在以全國自然災害綜合風險普查工作情況為主題的新聞發布會上，有關部門負責人對外披露，在過去三年里，“住房城鄉建設行業獲取了全國近6億棟城鄉房屋建筑數據以及80多萬處市政設施數據”，而全國100%的鄉鎮、100%的社區（行政村）和7‰的家庭都參與了調查，住房和城鄉建設系統動員了260多萬人參與。

這一組數據也被廣泛解讀為“首次回答了我國到底有多少房子”。但根據住建部自2022年末以來陸續對外披露的信息來看，“6億棟”并不能作為這一問題的回答。

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根據《中國建設報》相關報道，由住建系統承擔的房屋建筑和市政設施普查，涉及全國6.6億棟城鄉房屋建筑。其中，農村房屋量大面廣，以棟數計占城鄉房屋建筑總量90%以上，以面積計占一半；而城鎮房屋則為4700多萬棟，同時分為住宅與非住宅兩大類。

這也就意味著，看似龐大“6億棟”中并不全是商品房。有房地產業內人士表示，“農村房屋在其中占了9成，城市中還有一棟棟廠房之類的建筑，總的算下來，住宅占比不會很大。”

同策研究院研究總監宋紅衛也向第一財經表示，普查小組給出的數據中除了商品住宅以外，還包括了大量的非商品住宅房屋，比如工廠、員工宿舍、酒店、長租公寓等，此次調研更重要的的意義是“數字化構建了全國建筑的樓盤字典”，這對于我國未來產業規劃以及住房的規劃具有重要的意義。

這一數據引得廣泛關注的關鍵在于，近年來關于我國房地產是否過剩的討論不曾斷絕，關于房屋空置率高企的話題也總是會吸引眼球。

從目前各方面統計和研究的數據來看，我國當前人均居住空間并不小。據國家統計局發布的《中國人口普查年鑒2020》顯示，截至2020年11月1日，我國家庭戶人均住房建筑面積達41.76平方米。其中，鄉村的家庭戶人均住房建筑面積為46.8平方米，城市和鎮的分別為36.52平方米、42.29平方米。

但這其中存在著結構性問題。據上述普查年鑒，在擁有廣州、深圳兩大一線城市的廣東省，其人均住房建筑面積約為29.59平方米、戶均為72.06平方米，位列各省市之末；上海的人均和戶均居住面積分別為30.58和73.86平方米，位列倒數第二；北京的則為33.41和77.64平方米，位居倒數第三。

若假設得房率平均為80%，一線城市的人均套內面積則將低于27平方米。據中銀證券研報顯示，發達國家的這一指標普遍在30平方米以上，其中美國、英國、法國分別為52、40、37平方米，日本、韓國則分別為31、27平方米。該機構預計，每年由人均住房面積提升帶來的新增住房需求仍將有約5億平方米左右。

另據任澤平團隊在2023年1月發布的《中國住房存量研究報告》顯示，1978-2020年中國城鎮住宅存量從不到14億平方米增至313.2億平方米，城鎮人均住房建筑面積從8.1平方米增至34.7平方米，城鎮住房套數從約3100萬套增至3.63億套，套戶比也從0.8增至1.09。

“一般而言，套戶比小于1，表明一國住房供給總體不足；套戶比等于1，表明一國住房總體基本供求平衡；考慮到休閑度假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況，成熟市場的套戶比一般在1.1左右。”上述報告稱，從國際看，美國、日本的套戶比分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03，中國城鎮住房套戶比接近1.1，表明住房供給總體平衡。

但分城市等級來看，2010年一線、二線、三四線城市套戶比分別為0.92、0.93、0.96，到2020年套戶比分別為0.97、1.08、1.12，一線城市住房供給明顯偏緊。

另外，細看這些住房，期間存在著諸如房齡過高等一系列問題，仍有更新改善的需求存在。

保利發展控股此前發布《保利2021-2022年房地產行業白皮書》（以下簡稱為“《白皮書》”）顯示，住建部曾于2021年披露，我國2000年底前建成的城鎮老舊小區有21.9萬個。統計局2015年的人口抽樣調查顯示，全國城鎮家庭有31%購買一二手商品房，有50%居住在公有住房、經適房、自建房等，19%為租房或住在工廠宿舍等；據樓齡統計，有48%家庭居住在2000年底前建成的房屋。

《白皮書》預測，截至2020年，2000年底前建成的房屋仍有近100億平方米。原公有住房、經適房及2000年底前建成的大量老舊住房，面積小、質量低、配套差、物業管理不足，居民仍有許多改善需求待釋放。