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          預期起變化?杭州首批土拍收金182億,六成地塊“觸頂”,民營房企攬地過半

          隨著去年以來房地產政策的持續優化,一二手房市場開年銷售回暖明顯,而“小陽春”似乎也在向土地市場傳導。


          (資料圖)

          2月21日,被業內視為土地市場重要風向標城市的杭州,2023年首批集中供地收官,推出的13宗地塊累計收金182.23億元。其中,8宗地塊觸頂(達到12%溢價上限進入搖號),2宗地塊溢價成交但未觸頂,僅有3宗地塊以底價成交,這樣整體平均溢價率達到9.3%。

          一個可對比數據是,2022年杭州的五批集中供地前四批底價成交地塊占比均在50%附近,第二批次底價成交比例甚至達到66%。另外本次土拍一個重要變化是,民營房企共計拿地7宗,超過半數。其中,杭州本土房企濱江集團一家拿下3宗,浙江中豪、中騰置業、杭州富陽山水、偉星等民企也紛紛出手。

          最熱地塊搖號“60中1”

          杭州此次地塊出讓方式依舊延續“限房價、限地價+搖號”的方式,上限溢價率12%,即當土地競價未達到上限價格時,按照價高者得的原則確定競得人;當土地競價達到上限價格時,不再接受更高報價,轉為在此價格基礎上通過線下公開搖號的方式確定競得人。

          按照杭州市于1月17日發布的國有建設用地使用權掛牌出讓公告,本批次共推出13宗涉宅地塊,其中上城區、濱江區、錢塘區、富陽區、臨安區各1宗,2宗位于蕭山區、4宗位于余杭區、2宗位于臨平區,起始總價共計166.73億元。

          根據2月21日土拍結果,13宗地塊中,8宗觸頂搖號、2宗溢價但未觸頂、3宗底價成交,共收金182.23億元,平均溢價率9.3%。

          位于蕭山城區的市北東宅地成為本批大熱,早在土拍開啟前一日就率先拍至封頂價,進入線下搖號環節。16輪報價后,地塊達到上限價格16.179億元轉現場搖號,對應樓面價24583元/平方米,溢價率11.74%。

          據界面新聞,該地塊共吸引了60家房企報名參拍,濱江、綠城、華潤置地、建發、招商蛇口、萬科、中海、保利發展、金地、越秀、中建三局、龍湖、大悅城、廈門國貿、華僑城、大家等品牌房企均報名參加。最終該地塊搖號中簽率低至1.7%,創下杭州自2021年集中供地以來土拍房企報名登記的新紀錄,中簽率也為最低值。

          而位于余杭區良渚新城勾運路南十二號支路東的杭政儲出[2023]10號地塊,為本批次出讓地塊中掛牌起始價最高的一宗地塊,但爭搶依然激烈。該地塊出讓土地面積64829平方米,出讓地上建筑面積152289.75平方米,地塊出讓起始價為271076萬元。浙江省土地使用權網上交易系統顯示,該地塊經過房企33輪報價后,達到上限價格303076萬元轉由線下公開搖號的方式確定競得人,溢價率11.8%。

          民營房企攬下過半宗地

          “地頭蛇”濱江集團收獲三宗

          本次杭州土拍雖然報名房企仍然以國央企為主力,知名民營開發商身影難見,但最終的拍賣結果來看,民企卻攬入過半宗地,其中杭州本土房企濱江集團表現搶眼。

          根據濱江集團2月21日晚的公告,公司以單獨或合作的形式,拿下未來科技城、良渚新城、錢塘區等板塊的3宗土地,合計金額34億元。

          具體來看,公司以109063萬元競得杭政儲出[2023]5號杭州未來科技城241號地塊,該地塊起始價102063萬元,經過8輪競價,溢價率6.86%。杭政儲出[2023]8號錢塘區北二路南側地塊(DJD0403-R21-12)亦由濱江集團競得,該地塊起始價69510萬元,經過3輪報價,最終以70510萬元成交,溢價率1.44%。杭政儲出[2023]12號良渚新城良祥路東玉鳥路北地塊則由濱江集團、浙江建杭置業聯合體以底價161089萬元拿下。

          作為深耕杭州的本土房企,濱江集團在2022年的土地市場上就逆勢而動,表現積極。根據其在2月10日發布的2022年拿地簡報統計,濱江集團在2022年全年一共拿了41塊地,其中杭州38塊,權益拿地金額374億元,按照年初計劃,權益拿地金額占現金回款比例在60%以內。從2023年開年情況來看,可謂勢頭不減。

          除濱江集團以外,浙江中豪、中騰置業、杭州富陽山水、偉星房產等浙系民企本次均各拿下1宗地塊,且浙江中豪、中騰置業均為搖號競得。

          熱度能否延續仍需觀察

          對杭州2023年首次集中供地,克而瑞研究中心研究員謝楊春、吳嘉茗發表快評認為,杭州2023年首輪土拍不負眾望拍出了較高熱度,超過六層地塊觸頂、搖號成交,參拍房企數量較多,最熱門的蕭山市北地塊甚至迎來60家房企參與搖號,較月初蘇州園區地塊更甚。究其原因,優質地塊功不可沒。

          但其同時表示,在政策寬松以及優質地塊的加持下,接下來核心城市首輪土拍熱度會較2022年有所上升,但上半年投資壓力依舊不然小覷,需要“金三銀四”市場回暖做強有力的支撐。換而言之,當前市場熱度的恢復,主要依賴優質地塊供給增加,且從過去兩年首輪拍地的情況來看,第一輪均是各個房企投資的重點,因此土拍市場熱度能否延續,仍需觀察。

          另一家地產第三方研究機構中指研究院則認為,總體來看,杭州2023年供地節奏明顯加快,此次23年杭州首批集中供地出讓時間同22年第5批集中供地相比間隔僅14天,且熱度依舊維持高位,一方面是由于社會生活逐步恢復以及各類利好政策支持下,整體市場逐步回暖,開發商信心更足,另一方面也是受到今年亞運會造成的停工期影響,需要補倉來確保全年業績。

          中指院稱,在上周杭州印發《關于推動經濟高質量發展的若干政策》中,明確指出全力穩住房地產投資大盤,并計劃2023年全市出讓經營性用地10500畝,相信隨著市場的逐步復蘇,未來也將繼續有優質土地的供應。

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