2023年重啟樓市，已經是明牌了。

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明年的樓市，定調了

(資料圖片)

2022年，房地產行業有多冷大家都清楚。業內預計，2022年或降至約14億平方米、銷售額預期下滑至約14萬億元。在此之前5年，全國新建商品房成交規模都在17億平方米以上。

全國地產投資也是不斷下滑。

這一輪中國樓市的調整幅度之深、影響范圍之大，是2014年、2018年都沒有過的。

所以，經過了近兩年的“渡劫”，房地產又在官方層面重新回歸支柱地位了。先是國家高層領導公開表態：

“房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。”

再是中央財辦趁熱打鐵，表示要：

“充分認識到房地產行業的重要性。”

房企圈子一片歡騰，連一向謹慎趨勢悲觀的行業吹哨人，大佬郁亮都直言：

“政策面的向好的力度、廣度都超出了預期和想象！”

最主要的經濟工作會議，直接給2023年的樓市定了調：

確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。

作為下一年全國經濟發展和政策走向的風向標，一年一度的中央經濟會議無疑是社會各界都關注的重要會議，會上的內容基本確定了明年的政策方向。

回到這次的會議上來看，除了常規的“房住不炒”之外，在房地產市場發展的其他方面，會議也做出了明確指示。

要促進房地產市場預期修復，還要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，更要多渠道增加城鄉居民收入，支持住房改善等消費。

其實這也是無奈之舉，今年前三季度分別只有4.8%、0.4%、3.9%，平均下來只有3%多一點。第四季度由于疫情，可能還不到3%，全年算下來遠遠達不到5.5%的預期目標。

達不到這個目標也就算了，今年2季度美國的增速達到2.9%，超過了中國的經濟增速，而預計美國今年全年的增速在2.2-2.4%左右。

中美的經濟增速已經處于同一水平線。

因此，如何恢復經濟，重回中高速增長成了明年最重要的事！真正意義上的頭等大事！

簡單來說：2023年重點在于經濟恢復，而經濟恢復的重頭戲在地產！

02

各地出手救樓市？

房地產作為國民經濟中的支柱地位，不只是說說而已，人家還是實打實的支柱。

我國有一個標志就是該行業對GDP貢獻超過5%就認定為支柱產業。2018年，我國房地產業增加值為5.98萬億元，占GDP的6.65%。經過不斷的政策調控到2021年，其中房地產業增加值占GDP比重為6.8%。今年的具體數據還沒有出來，即便房地產行業如此慘淡，但是對GDP的貢獻還是不會低于5%。

5%看上去不多，但實際上只統計了單純的房地產業，而與地產關聯度最大的建筑業，可是占了14%以上！

還有占了地方上財政半壁江山的土地收入，還有鋼材、水泥、玻璃等基礎制造業，還有裝修、家電、金融保險、儀表等相關產業。

甚至可以說：地產興則百業。

就比如今年上半年，我國家電市場零售規模3389億元，同比下滑9.3%。傳統品類如彩電、空調、洗衣機、廚電等出現不同程度下滑，根本還是受地產景氣度的影響。

但現在要穩增長、要靠樓市重啟經濟有個特別尷尬的事。

每每說到搞經濟，幾乎所有的人都會把話題聚焦到如何恢復房地產投資，如何刺激內需消費……

但刺激內需有個難以突破的瓶頸——老百姓沒錢！

更具體來說是：有錢的人沒預期，沒有錢的買不起。

那么如何盤活增量、激發存量就成了問題。

地方上想的辦法是，搞增量咱們暫時沒辦法，盤活下存量還是有手段的。因為這個市場總有人能夠買得起，那就先想辦法來一出“應買盡買”。

這幾年，房地產市場最大的變化是：中國房價一直漲的信仰被動搖了、打破了。

想讓大家重建信仰，或者部分重建信仰，難度比較大，需要的時間也比較長。不過再難也得做，各地的做法普遍是先松綁，試一試。

最先動起來的是部分經濟基礎比較強的二線城市。第一個全面松綁的，是佛山。12月10日起，禪城祖廟、南海桂城、順德大良不再限購，佛山成了首個全面取消限購的強二線城市。

隨后不久，南京突然高調宣布：外地人購房不再需要社保和個稅。

這幾乎相當于 不再執行限購政策。

再來就是廈門島外宣布不再限購，外地人可買一套。這是廈門第二次針對島外的放松調控了，不過上一次還需要6個月以上的社保，這次干脆取消了社保要求。

另外，武漢也宣布二環外全部解除限購，首套只需要2成首付，二套只需要3成首付。

說白了就是地方帶頭的一場年底大促銷。

除了二線城市，一線中的廣州率先取消二手房參考價。

很多網紅小區二手房參考價的提示已經全部消失了，之前熱門板塊的房子全部都恢復了市場價。

由此，不難看出一個趨勢：起始于2010年并不斷加碼的一系列限購、限貸、限價、限售等等政策，將從2023年起一項一項逐步廢除……

不管是房企的促銷還是樓市調控都還會繼續放松，現在各地放開限購限貸已如期上演。

這一切，都是為了明年重啟樓市做的鋪墊，大的要來了！

03

到底該拿房地產怎么辦？

重申“房地產是國民經濟的支柱產業”“正在考慮新的舉措”，已經說得不能再直白了。

樓市肯定要救的，救樓市就是要穩經濟。

很多人覺得樓市現在鐵定不行了，救了也白搭。

其實這是個誤區，認為樓市的需求不能被創造，實際上樓市時時刻刻都在創造需求，這跟經濟增長無關，甚至跟人口增長無關。

宏觀經濟與宏觀人口的確能夠影響宏觀樓市，但并不妨礙樓市在微觀層面不斷創造需求。因為房子不會過剩，它甚至都不需要拆出需求來，只需要轉移公共服務，就能產生新的需求。

比如一個人在某某新城買了一套新房，住了一段時間之后，發現沒有就業，沒有醫院，沒有學校，慍慢的，有人搬走了，緊接著，商業、街邊小店也都逐漸關閉了。

再過一段時間，連水申都開始不穩定，物業也撤了，請問他搬不搬?

搬.....這不就有新的需求了？

然而如今樓市之所以出問題，就是因為整個利益鏈條上，從前端的地方、城投、開發商到終端的居民戶，都欠債太多。

正常來說，樓市的周期和人口周期高度重合，所以波動沒那么大。但我們賦予商品房不同的金融工具后，樓市其實就是債務，樓市的周期也就和債務周期高度綁定。

負債這東西用的時候爽，還債的時候就難受，畢竟是把明天的錢挪到今天來用。今天借了錢，用來投資或者消費，但到了還債周期你又不得不壓縮日常消費，節衣縮食來償還債務。

借錢的時候，擴張；還錢的時候，收縮。這也就形成了由債務周期帶來的經濟周期，樓市也是如此。

樓市不斷地制造債務，負債高，尤其是居民部門的杠桿率高，導致了現在內需不振的問題，內需又進一步影響供給。

因此，這就有個矛盾。在這個特殊時期，拉動經濟依賴地產；但如果再繼續給房地產加柴加火，對于整個社會來說都是風險，一個是負債風險，一個是民生風險，另一個是房地產擠壓實體產業帶來轉型風險。

走到這一步，房地產要面臨的問題并不是“穩”而是“改”！不如借著疫情帶來的危機，開啟“二次房改”。

對樓市房改，很多人最熟知的是1998年，這次房改開啟了樓市的發展趨勢，更解決了很多人的住房問題，樓市迎來了商品化。

但一次房改走到今天，已經出現了各種問題：房價高、普通人買房困難、樓市相對過剩、地產分配不均衡等等。到了必須要改，不得不改的地步。

二次房改要怎么改呢？其實可以走一條“雙軌制”道路，實行商品房與保障房的雙軌發展，具體也就是新加坡的“組屋”思路

——整個房屋從規劃、建設到銷售全由政府的“建屋發展局”一手包辦。房子不能在市場上流通，只能賣給政府。而高收入者必須去買商品房，也正是這些人支撐了新加坡的高房價。

從而改變商品房的地位，讓剛需的人有房住，讓住房有了更多的選擇；同時，又保障商品房市場不會完蛋。

并且從短期來看，如果每年新建1000萬套保障房，套均面積80平方米，套均投資30萬，這就意味著每年直接投資3萬億。

這么大規模的新增投資，必然會帶動關聯投資，釋放更多的刺激。

即便按照保守情況估計，保障房承接了目前一部分已有的房地產需求，帶來的新增投資也能有4萬億-5萬億規模。

這意味著，房地產投資領域在一年內凈增30%-40%，這會帶動GDP 3%的增長，能解決短期經濟重啟的問題。

維持房價不塌方式墜落，同時要讓普通人買的起房，并且通過建設保障房重啟經濟，一舉三得。

以后就算是地產受周期影響，出現劇烈波動，對普通人的影響也不大了；我們的經濟也能逐步擺脫對于地產的依賴，沉淀在樓市的資金也可以慢慢流向其他地方。

當前的時間點上，與其用大量的精力再去穩地產，不如趁著這個機會搞一次大的地產改革，真正地去解決這個重大民生問題。