今年以來股市反復震蕩，與股債市場關聯度較低的公募REITs產品持續受到資金追捧，最近剛剛發行的華泰江蘇交控REIT認購金額突破900億元。

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11月2日，華泰江蘇交控REIT的認購申請確認比例結果出爐，包括戰略投資者、網下投資者和公眾投資者在內，比例配售前認購總金額達到920.62億元。

華泰江蘇交控REIT面向公眾投資者發行階段同樣受到熱捧，公眾投資者的有效認購申請實際確認比例為0.83%，這也意味著，公眾投資者用1萬元認購該產品，獲配金額只有83.42元。

實際上，在2022年A股市場震蕩的大背景下，REITs成為市場最受寵的熱門，每一次發行都引發了市場熱潮。今年以來已公開發售的10只REITs的產品差不多吸引了近9000億的資金追捧，未來隨著更多新發的公募REITs面市和存量產品的擴募，公募REITs的發行可能會逐漸回歸常態化。

華泰江蘇交控REIT熱賣920.62億元

公眾投資者配售比例0.83%

作為基金市場“最火”的一類品種，公募REITs再度展現出強大的“吸金”效應，又一只公募REITs受到近千億資金追捧。

11月2日，上交所官網發布華泰江蘇交控REIT的認購申請確認比例結果公告。公告顯示，截至 2022 年 10 月 28 日，公眾投資者的有效認購基金份額數量為 35.96 億份，公眾投資者有效認購申請實際確認比例為0.83420900%。

據悉，華泰江蘇交控REIT基金份額總額為4億份，本次發售采用向戰略投資者定向配售、向符合條件的網下投資者詢價配售、向公眾投資者公開發售相結合的方式進行。

根據《發售公告》，本次初始戰略配售發售份額為3億份，占發售份額總數的比例為75%；

本次網下發售的初始基金份額數量為7000萬份，占扣除向戰略投資者配售部分后發售數量的70%；本次公眾投資者發售的初始基金份額數量為3000萬份，占扣除向戰略投資者配售部分后發售數量的30%。

截至2022年10月31日，《發售公告》中披露的36家戰略投資者皆已根據戰略配售協議，按照網下詢價確定的認購價格認購其承諾的基金份額并全額繳納認購款，對應的有效認購基金份額數量為3億份，占基金發售份額總數的比例為75%。

按照7.64元/份的發行價格測算，戰略投資者認購總金額為22.92億元。

華泰江蘇交控REIT的網下認購環節同樣受到市場歡迎，截至 2022 年 10 月 31 日， 67 家網下投資者管理的205個有 效報價配售對象已全部按照《發售公告》的要求進行了網下認購并全額繳納認購款，對應的有效認購基金份額數量為81.54億份，網下投資者有效認購申請確認比例為0.85845331%。

10月28日，華泰江蘇交控REIT啟動公眾投資者發行，當日一日售罄，據最新公告，公眾投資者的有效認購基金份額數量為35.96億份。如上有效認購的公眾投資者已繳付全額認購資金，對比本次公眾投資者發售的初始基金份額數量為3000萬份，公眾投資者有效認購申請實際確認比例為0.83420900%。

按照基金發行價格測算，網下投資者及公眾投資者認購金額分別達到622.97億元、274.73億元，加上戰略投資者認購部分，華泰江蘇交控REIT此次IPO合計“吸金”920.62億元。

REITs成為2022年市場的寵兒

在2022年A股市場震蕩的大背景下，REITs成為市場最受寵的熱門，每一次發行都引發了市場熱潮。今年以來已公開發售的10只REITs的產品差不多吸引了近9000億的資金追捧。

今年最引人注意的是2022年4月13日成立的華夏中國交建高速REIT，根據華夏基金相關公告顯示，該產品公眾發售部分配售比例為0.84%，網下發售部分配售比例為2.69%，按照9.399元/份的發售價格計算，基金公眾發售部分比例配售前募集規模約為842.33億元，網下發售比例配售前的募集規模約為611.3億元，再加上戰略投資者70.49億元的認購規模，華夏中國交建REIT發售比例配售前的募集規模高達1524.12億元。

這是今年以來最受到追捧的一只REITs基金，其戰略投資者數量、網下詢價投資者數量和意向認購金額均位居已發行公募REITs首位。

受到千億資金追捧的產品還有鵬華深圳能源REIT、華夏合肥高新產園REIT。前者是算上公眾發售、網下發售，以及戰略投資者三類認購份額，該只REITs比例配售前的募集規模達到1099億元；而9月份成立的華夏合肥高新產園REIT，發售比例配售前的募集總規模達1293.97億元。

其他還受到追捧的有國泰君安東久新經濟REIT、紅土創新深圳人才安居REIT等，這兩只產品發售比例配售前的募集總規模均超過800億。

從公眾投資者認購的配售比例也非常體現出市場“熱捧”。數據顯示，國泰君安東久新經濟REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT、華夏合肥高新產園REIT、紅土創新深圳人才安居REIT的公眾投資者有效認購確認比例均低于0.5%，不斷刷新市場新低紀錄，目前最低的是華夏合肥高新產園REIT，僅0.23%。

據一位業內人士表示，公募REITs產品的相對稀缺性，獨立的行情走勢，長期穩健的收益特征，較低的網下和公眾配售份額，以及前期產品的賺錢效應，都可能會助推新基金募集持續火爆。隨著未來更多新發的公募REITs面市和存量產品的擴募，公募REITs的發行可能會逐漸回歸常態化。

20只公募REITs上市以來平均漲超27%

不僅這類產品發行過程中受到追捧，二級市場引來的追捧也非常高漲。

今年不少REITs首日上市上演“30CM”的戲碼。如國泰君安臨港創新產業園REIT10月份上市就上演漲停戲碼，而今年8月31日，華夏、中金、紅土創新三家基金公司旗下公募REITs上市，首日集體漲停。10月10日，華夏合肥高新REIT上市首日亦收漲30%。

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市，如今，公募REITs市場已平穩運行一年多時間。截至11月2日，深滬兩市上市的公募REITs共有20只，發行規模突破600億元，資產項目從高速公路、生態環保、產業園區、倉儲物流等擴容至清潔能源、保障房等領域。

已上市公募REITs也給投資者帶來了不錯的回報，截至11月2日，已上市的20只公募REITs上市以來平均漲幅達到27.74%，其中，華安張江光大園REIT上市以來大漲49.68%，包括建信中關村產業園、紅土創新鹽田港倉儲物流、博時招商蛇口產業園、富國首創水務在內3只REITs上市以來也漲超40%。

據一位REITs負責人表示，公募REITs上市火爆背后體現的是市場對REITs類產品的熱捧。

上述人士認為，公募REITs產品受歡迎的原因有以下幾方面：從公募REITs的特點看，公募REITs具有底層資產優質成熟、現金流預期相對明確、強制分紅等特性，預期風險和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩定的現金流；從資產配置角度看，公募REITs與其他大類資產相關性低，是分散風險、優化投資組合的配置類資產。在權益市場波動較大、“資產荒”的背景下，公募REITs能滿足投資者的配置需求；從市場供求角度看，我國公募REITs尚處于上市初期的成長階段，已上市公募REITs產品均通過監管嚴格審核，資產質量優良，各類資金配置意愿較強。且目前已上市項目存量規模較小，且流通盤比例不高，產品供給有限進一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。

另一位REIT基金經理也指出，目前已上市REITs產品，尤其是產權類項目在上市當天以及今年以來的二級表現都非常亮眼，投資人們也在前幾批的公募REITs發行過程中獲得了不錯的投資收益，因此新上市的REITs產品份額更加受到投資人的追捧。

“目前已發行的項目中，首日漲停的項目均為產權類項目，都有資質好、優中選優的特點，這也說明了從當前市場認可度來看，產權類項目和稀缺資產項目更受到投資人的青睞。”上述人士表示。

更有人士表示，已上市公募REITs產品均通過了監管嚴格審核，資產質量優良。并且目前公募REITs一二級市場存在價差，即發行定價對應的分派率仍高于已上市同類型項目二級市場價格對應的分派率，因此上市后通常都有一定的上漲空間。此外，在利率下行、“資產荒”及權益市場波動較大的大背景下，公募REITs產品供不應求，資金涌入收益穩健的REITs市場，進一步推高了二級市場價格，也使得今年公募REITs產品相比其他權益類基金取得較好表現。

業內人士表示，公募REITs業務空間廣闊，目前不少基金公司都有相當多的儲備之中的REITs產品，未來將有更多的優質產品陸續出爐。