5年期LPR年內(nèi)三降、房貸利率下限兩度下調(diào)之后，備受關(guān)注的公積金貸款利率終于迎來了七年來的首次下調(diào)。

【資料圖】

9月30日，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

2015年，央行曾連續(xù)四次下調(diào)公積金貸款利率，共計(jì)將首套個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，其中5年以下（含5年）利率從3.75%調(diào)整為2.75%；5年以上利率從4.25%下調(diào)至3.25%。

公積金貸款利率會(huì)浮動(dòng)調(diào)整

“存量公積金貸款利率能降嗎？”住在北京的李先生看到有關(guān)政策的消息，第一反應(yīng)是提出了這樣的疑問。他是前幾年在北京買的房，使用的是商貸和公積金組合貸，商貸利率會(huì)跟隨LPR調(diào)降后也有所下降，如果公積金貸款利率也能下降又能減輕一部分月供負(fù)擔(dān)。

此前21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者曾報(bào)道，2021年部分三線城市的購房者在6.37%的商貸利率高位站崗，商貸利率由“LPR+銀行加點(diǎn)”組成，盡管LPR的部分會(huì)按照重定價(jià)周期（一般是一年）向下調(diào)整，但銀行加點(diǎn)部分始終以合同簽訂時(shí)的為準(zhǔn)。

記者了解到，存量公積金貸款利率和商業(yè)貸款利率的LPR部分一樣，也會(huì)按照重定價(jià)周期一年一降。北京市公積金管理中心曾在官網(wǎng)的“政民互動(dòng)”欄目上回復(fù)稱，如遇國家調(diào)整利率，存量住房公積金個(gè)人住房貸款利率將自下年度的1月1日起調(diào)整；正在申請(qǐng)過程中的公積金貸款利率將自貸款發(fā)放之日?qǐng)?zhí)行調(diào)整后的利率。

北京住房公積金管理中心的回復(fù)原文如下：如遇國家調(diào)整利率，對(duì)于已發(fā)放的期限在1年以上的住房公積金個(gè)人住房貸款，其利率在當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，自下年度的1月1日起調(diào)整。例如：借款人申請(qǐng)的住房公積金個(gè)人住房貸款在2015年7月15日放款，央行在2015年8月26日將貸款年利率由3.5%下調(diào)至3.25%，則借款人自貸款發(fā)放之日至2015年年末的貸款年利率按3.5%執(zhí)行，自2016年1月1日起貸款年利率按3.25%執(zhí)行。

對(duì)于已提出貸款申請(qǐng)但還未發(fā)放的住房公積金個(gè)人住房貸款，自貸款發(fā)放之日起執(zhí)行調(diào)整后的貸款利率。例如：借款人在2015年8月15日申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，央行在2015年8月26日將貸款年利率由3.5%下調(diào)至3.25%，借款人貸款發(fā)放日為2015年8月30日，則貸款年利率自貸款發(fā)放之日起按3.25%執(zhí)行。

“據(jù)我們了解，公積金貸款利率會(huì)浮動(dòng)調(diào)整，會(huì)包括存量。次年1月1日為重定價(jià)日。“ 東方金誠首席宏觀分析師王青向記者透露。

四季度有望迎來房貸降息潮

值得注意的是，監(jiān)管部門兩天之內(nèi)密集發(fā)布三條支持房地產(chǎn)市場的重磅政策。9月29日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。9月30日財(cái)政部、稅務(wù)總局稱為支持居民改善住房條件，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。9月30日人民銀行決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率。

王青認(rèn)為，穩(wěn)樓市政策密集出臺(tái)，一個(gè)重要背景是樓市＂金九＂成色不足。高頻數(shù)據(jù)顯示，9月30城新房銷量較8月變化不大，樓市繼續(xù)處于筑底階段。而推動(dòng)房地產(chǎn)回暖正在成為四季度穩(wěn)增長、控風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

王青判斷，后期視房地產(chǎn)修復(fù)狀況而定，穩(wěn)樓市政策還有較大發(fā)力空間。其中，受近期銀行存款利率較大幅度下調(diào)帶動(dòng)，即使四季度MLF利率保持不變，5年期LPR報(bào)價(jià)也有望進(jìn)一步下調(diào)，由此帶動(dòng)房貸利率更大幅度全面下行，進(jìn)而推動(dòng)樓市最快在年底前后出現(xiàn)趨勢性回暖勢頭。

記者多方了解到，多為房地產(chǎn)專業(yè)人士認(rèn)為今年四季度有望出現(xiàn)房貸降息潮。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，取消房貸利率下限的政策出臺(tái)之后，銀行和地方政府的自主權(quán)增大，四季度有望迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪看來，目前的樓市處在底部恢復(fù)中，四季度出現(xiàn)降息潮有助于提振市場信心，預(yù)計(jì)10月新房成交同比轉(zhuǎn)正，四季度樓市有望打破頹勢，成為今年樓市成交高峰。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜向記者指出，今年6月以來房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段，且市場預(yù)期偏弱，因此前期政策落地多以6-8月新房價(jià)格同環(huán)比連續(xù)下降的城市為主。但隨著四季度市場的變化，對(duì)于市場承壓的城市來說，政策執(zhí)行過程中可能還有一定空間。政策調(diào)整是個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，未來不排除更多城市結(jié)合自身實(shí)際情況調(diào)整首套房貸利率下限的可能。

她還分析，取消房貸利率下限的政策有明確的時(shí)效性，要在2022年底前落實(shí)，有利于各地更及時(shí)落地相關(guān)舉措，亦有利于正處于觀望階段的住房需求及時(shí)入市，提振市場活躍度，促進(jìn)四季度房地產(chǎn)市場加快企穩(wěn)。

關(guān)于未來政策的動(dòng)向，貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，當(dāng)前市場對(duì)房地產(chǎn)市場的預(yù)期仍然較為低迷，貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制受到一定限制。為了能發(fā)揮定向降息的作用，還需要從兩方面進(jìn)一步打通：一是擴(kuò)大對(duì)改善性購房需求的融資支持。不只是對(duì)首次購房群體，也要降低“賣一買一”、“賣舊買新”的貸款利率。這是符合二三線城市住房消費(fèi)實(shí)際的必要舉措。如果定向降息的效果不及預(yù)期，未來不排除會(huì)進(jìn)一步放寬二套房貸款利率。

二是降低房企的融資成本，提高房企融資能力。盡管平均貸款成本下降，但房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房企實(shí)際貸款成本仍然偏高，銀行和債券市場都對(duì)民營房企謹(jǐn)慎貸款。預(yù)計(jì)政府會(huì)進(jìn)一步加大融資擔(dān)保覆蓋范圍，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)降低對(duì)優(yōu)質(zhì)民營房企貸款成本，幫助房企在債券市場修復(fù)信用，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管方式，修復(fù)資金鏈循環(huán)，改善消費(fèi)者市場預(yù)期。