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          全球今日報丨樓市調(diào)查:公攤面積應透明 “高得房率”也需辨別

          證券時報記者 吳家明


          (資料圖片僅供參考)

          “現(xiàn)在的房子越建越高,但卻越來越不實用。”最近正在到處看房的趙深(化名)如此感慨。

          近期,公攤面積、得房率等話題再被熱議。樓市經(jīng)歷深度調(diào)控之后,購房者越來越重視房子的居住屬性,除了讓公攤面積成為“明攤面積”,開發(fā)商如何做出更合理的規(guī)劃并用產(chǎn)品“說話”,這也是擺在開發(fā)商面前的新課題。

          購房者的“心聲”

          證券時報記者查閱發(fā)現(xiàn),2001年6月的《商品房銷售管理辦法》和2007年《物權法》(第70條),都明確商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。購房者所購置的商品房,都應載明這兩個面積。公攤面積一般包括兩部分:一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室,及為整棟建筑服務的公共或管理用房建筑面積;二是套(單元)與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半等。

          一般來說,過去的多層和小高層住宅公攤面積較小,得房率(指套內(nèi)建筑面積與套建筑面積之比)普遍在80%以上。如今,越來越多的超高層住宅正拔地而起,一些住宅樓的層數(shù)甚至超過50層,這些超高層住宅的的得房率又有多少?以深圳為例,記者進行抽樣調(diào)查,在羅湖、福田和南山各取3個在售而且層數(shù)超過40層的新房住宅項目作為樣本,并用套內(nèi)面積/建筑面積的方式估算出得房率,發(fā)現(xiàn)得房率普遍僅在71%至75%之間。同樣為90平方米左右的新房,多數(shù)項目只能做成三房兩廳一衛(wèi)。相比起來,一些樓齡在10年至20年的二手住宅樓,得房率普遍在75%至85%之間。

          不過,記者也發(fā)現(xiàn)越來越多的新房項目開始將得房率當成“亮點”進行營銷。在光明區(qū)和寶安區(qū),一些新房將得房率放在營銷中心廣告牌的顯眼位置,“73平方米就能做成三房”等字眼看上去很吸引人。不過,一位新房營銷策劃經(jīng)理對記者表示,真正通過合理設計實現(xiàn)高得房率的項目,的確是可以有效提高戶型的舒適度。不過,一些高得房率項目的提法是創(chuàng)意空間、贈送面積,其實是開發(fā)商在打擦邊球,多出來的面積所支出的費用在定價時可能已被算進房價,購房者也要仔細辨別。

          “樓市雖然降溫,但房價依舊很高,買100平方米的房子實際面積才70平方米,實在是覺得不劃算。”趙深對記者表示,自己在選擇新房時一定會將公攤面積、得房率等因素考慮在內(nèi)。

          記者隨機還對近20位購房者進行調(diào)查,全部受訪者都認為,支持住宅應以套內(nèi)使用面積進行交易。“在建房成本既定的前提下,按建筑面積計算還是按套內(nèi)使用面積計算,只是單價不同,我們要付出的購房成本相對固定。”甚至還有購房者提出,一些開發(fā)商的精裝房交付,不應該按照建筑面積進行計價裝修,物業(yè)管理費也同樣如此。

          據(jù)悉,目前國內(nèi)絕大多數(shù)城市的住宅交易都是以建筑面積計價,但重慶等地多年前也實行套內(nèi)建筑面積計價。不過,在全世界范圍內(nèi),多數(shù)發(fā)達國家和地區(qū)的房屋銷售都是按照套內(nèi)面積計算。盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌律師表示,住宅建筑改為套內(nèi)面積進行交易,也要慎防開發(fā)商很可能會因此轉嫁成本甚至擠壓公攤從而導致商品房的小區(qū)環(huán)境以及品質(zhì)下降。

          公攤取消還是規(guī)范?

          除了如何計價,市場上也掀起“取消”公攤的討論,但在業(yè)內(nèi)人士看來,買房無法撇開公攤面積,其也應計入商品房總價。有分析人士表示,公攤面積較小并不意味著居住就舒適,電梯間、樓梯間或門廳太小,一梯多戶、沒有避難層等,盡管縮小了公攤面積而使套內(nèi)面積增加,但舒適度和安全感也隨之降低。再比如一些開發(fā)商“偷面積”,貌似套內(nèi)面積增加,但占用了公攤,導致小區(qū)整體環(huán)境受損。

          廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,現(xiàn)行規(guī)定對于公攤面積大小沒有比例限制,主要與新盤項目的規(guī)劃設計、配套設施有關。從業(yè)主的角度看,套內(nèi)起居生活面積與社區(qū)公共服務面積此消彼長,取決于業(yè)主的訴求。“在多層次住房消費并存的情況下,對不同類型的新房項目,在規(guī)劃設計及報批階段,就應對公共服務為主的公攤占用,做出合理的規(guī)劃指標限定。”

          購房者普遍擔心的是公攤面積的隨意性、不透明性。所以,相比取消公攤面積,完善相關規(guī)定無疑更具現(xiàn)實意義和可操作性。

          近日,關于公攤面積維權的事件頻發(fā)。比如,山東青島一套110平方米的房子,到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米;購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積,收房時卻變成了46%……

          盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌律師表示,“其實,對于公攤面積存在的一些不合理現(xiàn)象,普通購房者很難發(fā)現(xiàn)。需要提醒的是,一旦公攤面積超過40%以上,可能就需要引起重視。購房者可以調(diào)閱規(guī)劃設計圖紙,看看是否存在錯誤,如果覺得特別不合理,購房者也可以通過訴訟維權,特別是如果因為公攤面積過大而實用面積過小,導致無法居住使用,或者不符合居住使用的相應品質(zhì),購房者要求解除合同甚至退回房款也是有可能的,但最終還是要看判決結果。”據(jù)悉,目前國家對住宅的公攤面積并沒有設置上限和下限,但《商品房銷售管理辦法》明確指出,合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出3%時,購房人有權退房;同意不退房的,實際面積小于合同約定面積時,絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房者。

          李宇嘉認為,“取消公攤”乃情緒之舉。最重要的是,標準和明細一定要“曬在太陽下”,監(jiān)管還要跟上。比如,要制定不同類型社區(qū)的公攤指引;公攤部分的內(nèi)容要明晰,經(jīng)營的部分要將經(jīng)營收益歸屬全體業(yè)主,納入物業(yè)維修基金,或者抵扣物業(yè)費;房屋交付時,獨立第三方要對公攤面積進行實測并公示;探索公攤部分定價和套內(nèi)定價的差異化等。

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