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          當前消息!樓市第一城易主:成都超越武漢、重慶,領跑全國

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          取代武漢,成都上位

          標題說的半年報,不是GDP半年報,而是樓市半年報。


          (相關資料圖)

          從城市角度來看,內地城市中,最大的新房成交市場,此前一度是重慶。畢竟重慶雖然稱作市,但其實是一個省的面積、經濟和人口體量,位居第一并不讓人驚訝。

          后來,過去兩年,武漢取代重慶,成為了最大新房成交市場。

          今年上半年,紛繁復雜的房地產市場,迎來了大洗牌,房企方面,民企紛紛下沉,國企強勢崛起。于城市而言,成都堪稱上半年樓市最大的意外。

          在包括北上廣深四個一線城市樓市成交量均遭遇重挫的背景下,成都逆行情而動,上半年新建住宅成交714萬平方米,取代武漢,成為樓市第一城。

          而且,是全國各城市中,上半年累計新房同比跌幅最小的城市。

          原本位居第一的武漢,掉到了第四,曾經第一的重慶,掉出了前十。

          不僅新房成交強悍,成都的二手房成交量在中心城市中,算是萬綠叢中一點紅。

          根據成都市住建局的成交數據,2022年上半年,成都共成交二手房72373套,僅6月單月,二手房就成交了16699套,創下了2019年以來的單月成交最高紀錄。

          此外,最近完成的第二輪土拍,成都的表現,在中心城市中的表現也堪稱不俗。

          在國資房企(央企、國企、地方城投)兜底的大背景下推出的55宗地,成交了53宗,僅流拍2宗,流拍率創下成都集中供地以來新低。

          成交的53宗地塊,35宗底價成交,18宗地塊溢價成交,11宗地達到最高限價。

          所有的指標都在說明,在當下包括很多中心城市在內的城市中,成都成為了當下全國樓市的中流砥柱。

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          繁榮之下高企的二手房掛牌

          成都6月份新房強勢回暖,二手房成交量創新高的背景,是成都在5月份連續兩次出招托舉。

          5月3日,成都宣布,外圍區購房不納入中心城區購房的套數計算,也即無論你在外圍區買了多少套,只要有中心區的房票,在中心城區依舊可以購買。

          成都此前的限購政策非常復雜,將全市劃分了ABCD四個等級,房票也限制得非常嚴格。

          新政之后,雖然規則沒變,但放松了外圍區涌入中心城區購房的需求門檻。

          此外,5月31日,成都又放寬了限購套數,并將社保要求從兩年縮短至1年,限售時間從之前的拿證3年縮短至拿證2年。

          這兩條新政的確給成都樓市添了一把火,但在限售縮短之下,同時也帶來了大量拋售。

          限售縮短引發拋售,不僅發生在成都,也發生在杭州、蘇州、南京等眾多熱點城市。

          成都5月底放松限售之后,半個月的時間里,二手房掛牌量就激增了近3000套,從3月下旬到6月上旬,成都二手房掛牌量增加了1.77萬套,掛牌量規模高達16.65萬套。

          杭州增長最猛,兩個月增加了4.95萬套二手房掛牌量,二手房掛牌規模高達22萬套,位居全國第一。

          蘇州的增量也很猛。

          制圖:城市財經;數據:鏈家網、公開報道

          成都何以出現新房與二手房成交旺盛,同時又存在大量拋售逃離的現象?

          逃離是當下中心城市的普遍現象,以上數據已經說明了問題。

          邏輯很簡單,當下包括大多數中心城市在內,房價大多數都在調整當中,即便杭州、成都這種強二線城市,也不例外。

          在這種背景下,上一輪牛市期間投資的人群,開啟了離場模式,此時不離場,不僅會吞沒之前的回報,甚至還有可能由正轉負。

          同時,在限購限售放松之后,換房需求得以釋放。

          以成都來說,北邊整體價值偏低,限購放開之后,北邊的人想賣掉房子,跑到南邊來買房,甚至不惜賤賣。無論南邊的逃頂,還是北邊的置換,共同推高了成都的二手房掛牌量。

          而成都新房與二手房當下成交量的旺盛,只能說明,成都確實擁有一批強大的剛性需求。

          這是成都人口增量明顯的體現。

          去年公布的七普數據顯示,成都過去十年(2010年至2020年)常住人口增量高達581.9萬人,增量僅次于深圳、廣州,位居全國第三。

          2021年年末,在中心城市人口增量整體降檔降速的大背景下,成都依舊創造了24.5萬常住人口的增量,位居全國第二,僅次于武漢。如果不是武漢因為人口普查時期存在的統計誤差,成都有可能位居第一。

          常住人口規模沖破了2100萬,達到2119.2萬人。

          制圖:城市財經;數據:各城市統計局

          樓市長期看人口,人口增量顯著的城市,長期都非常不錯。所以,客觀理性來說,成都樓市長期還是值得看好的。

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          分化之下的購買選擇

          當然,在樓市進入黑體時代的大背景下,樓市春風得意馬蹄急的時代早已結束。

          城市分化和城市內部分化已經開始,當下很能投資的區域,除了一線城市與二線城市的核心地段外,基本都不用再考慮。

          成都面積14335平方公里,如此廣袤的土地上,潛力與坑并存,分化在所難免,需要仔細選擇。

          成都兩千多萬人口,主要集中在市區。新都區人口最多,155.85萬,雙流區、郫都區、成華區、龍泉驛區、金牛區、高新區(功能區)、武侯區的人口都在100萬以上。

          但人口密度高的,主要是主城區的幾個區。主城區錦江區、青羊區人口密度最高,每平方公里土地上接近1.5萬人。主城區的成華區、金牛區人口密度也在1萬/平方公里以上。主城區的武侯區、高新區接近1萬/平方公里。

          從人口密度角度來看,在成都買房,主城區是首選。近郊區和下面的縣市,供應大人口少,調整壓力較大,盡量避開。

          制圖:城市財經;數據:成都市統計局

          從庫存與去化周期來看,也不是所有主城區當下都適合買。

          目前成都市整體去化周期超14個月,已經超出了住建部劃定的12個月安全警戒線,但主要是郊區縣市拉起來的。

          細化看各區,并不是所有主城區的錦江區、成華區、武侯區、高新區都在12個月安全線以內,其中錦江區去化周期最短,只有6.3個月。

          來源:中指研究院

          主城區的青羊區去化時間14.5個月,略超安全線,金牛區長達21個月,需要謹慎入場。

          外圍區的天府新區、雙流區去化時間也較短,合適的板塊也可以買入。

          其他區縣市去化周期超長、人口密度小,需要特別謹慎,尤其是大邑縣、簡陽市、金堂縣等。

          關鍵詞: 中心城市
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