節前，央行、銀保監會、財政部等部門針對居民房貸推出多條新政，國慶假期期間已有多個城市火速行動，首套房商業貸款利率再次調整的同時，公積金貸款利率也時隔7年首次下調。

據第一財經記者了解，目前包括山東濟寧、廣東清遠等在內的多個城市在國慶期間下調了個人首套住房商業貸款利率，最低觸及3.7%的新低水平。節后第一天，就有杭州、無錫、鄭州等數十個城市官宣調整首套個人住房公積金貸款利率。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜對記者表示，預計后續滿足條件的城市將陸續跟進下調首套房貸利率，部分城市實際執行房貸利率也將因此觸及歷史低位，疊加個稅退稅及各城市認房認貸優化等政策，居民換房、購房成本降低，剛需及改善型需求都會得到有效釋放。

同時，有觀點指出，降利率落地到銷售回暖需要1~2個季度的時間，放松政策再度加碼的空間仍值得期待。

多城房貸利率“破4”

“剛降了，最新是3.95%。”10月9日，建設銀行濟寧某支行房貸部門工作人員對記者表示，該行首套個人住房商業貸款利率進一步下調。在此之前，該支行已經執行低于LPR(貸款市場報價利率)20個基點的最低按揭利率。

這與節前出臺的地產新政不無關系。9月29日，央行、銀保監會發布通知，決定階段性實行差別化住房信貸政策，對于2022年6～8月新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

從國家統計局發布的6～8月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數情況來看，符合這一政策的有23個城市，主要是三四線城市和部分二線城市，其中就包括山東濟寧。

這已經是年內中央層面第二次調整房貸利率下限。此前5月，央行、銀保監會宣布下調新發放首套房商業性個人住房貸款利率，將下限由不低于相應期限LPR調整為LPR-20BP。加上年內5年期以上LPR累計3次下調35個基點，居民購房負擔已經大大減輕。

在樓市持續低迷背景下，各地面對新政因城施策的積極性明顯提高，部分滿足要求的城市迅速跟進，在23個滿足條件的大中城市外，還有不少符合條件的三四線城市也有相應動作。據中指研究院不完全統計，除濟寧外，截至10月8日，已有武漢、清遠、江門等城市下調或取消首套房貸利率下限。

以清遠為例，該市已將首套房貸利率下限由LPR-20BP調整為LPR-60BP，房貸利率低至3.7%，觸及新低;江門、云浮、湛江已暫時取消首套房貸利率下限。武漢則是首個執行該政策的省會城市，首套房貸利率下限由LPR-20BP調整為LPR-40BP，目前武漢部分銀行可執行3.9%的首套房貸利率。

不過，據記者了解，目前除上述城市外，確認調整首套房商貸利率的城市還較少。陳文靜認為，預計后續滿足條件的城市將陸續跟進下調首套房貸利率。

公積金貸款也減負

除了商業貸款，個人住房公積金貸款利率也迎來下行空間。

同樣是節前(9月30日)，央行決定自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。這是央行時隔7年(2015年8月)首次下調首套個人住房公積金貸款利率，釋放了較強的“穩地產”信號。

在此背景下，節后各城市開始落地調整個人住房公積金貸款利率。以北京為例，記者查詢北京住房公積金管理中心官網發現，該市公積金貸款利率已經更新至最新狀態，即5年以下(含5年)2.6%、5年以上3.1%。同期上海、廣州、深圳官網也均已更新。

另據記者不完全統計，目前已有杭州、無錫、南京、濟寧等30多地官宣下調首套住房公積金貸款利率。以杭州為例，雖然目前該市公積金管理中心官網尚未更新，但其官方微信公眾號“杭州公積金發布”10月8日官宣了這一消息，并強調新規適用于10月1日(含)以后發放的首套個人住房公積金貸款，10月1日前已發放未到期的首套個人住房公積金貸款，自2023年1月1日起，按調整后的新利率執行。

第一財經記者咨詢建設銀行濟寧某支行工作人員時對方表示，目前辦理個人住房公積金貸款即按照最新3.1%執行，且這一調整早于商業貸款利率的下調。北京當地多位房產中介也確認，目前公積金貸款已經執行下調后的利率。

陳文靜認為，此次首套房貸利率下限放松后，部分城市實際執行房貸利率將達歷史低位，疊加個稅退稅及各城市認房認貸優化等政策，可較大程度降低居民換房、購房成本，對剛需及改善需求釋放均有積極的促進效果。

以濟寧地區為例，該市在9月29日剛剛調整了公積金貸款額度和首付比例，目前雙繳存職工/多子女家庭公積金貸款最高額度已從40萬元提高至60萬元，首套房公積金貸款首付比例由30%降至20%。另據上述銀行客戶經理介紹，首套房商貸首付比例也已降至20%。

以當地總價180萬元的首套住房為例，總額約144萬元、30年期的組合貸款(商貸+公積金)在此次利率調整后可以節約利息接近5萬元，每月還款減少120多元。如果是純商業貸款，則節約利息4萬元左右。

信貸政策組合拳發力

陳文靜前面提到的個稅退稅，是國慶節前政策組合拳中的另一大新政。9月30日，財政部和稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

銀河證券地產分析師王秋蘅表示，之前二手房個人所得稅通常按成交價的1%~2%或差額的20%來計算，本次退二手房交易個稅降低了居民購房成本，有利于釋放改善性需求，提升二手房市場交易熱度。

“‘930’的放松政策是當前周期最為集中的政策調整，與前期以城市為主體，因城施策的調節不同。”廣發證券(000776)地產分析師郭鎮等人在最新研報中指出，此次全局性政策落地，是通過央行、財稅等多部門協同，一系列政策直指“穩市場、穩預期、穩經濟”，加速房地產市場預期修復，使行業進入良性循環。

王秋蘅也認為，雖然本次取消城市首套房利率下限的政策有時間和范圍限制，但政策力度是強于以往的，“因城施策”范圍內的統一調整效果將更顯著。具體從覆蓋范圍和條件來看，郭鎮認為對中等二線城市銷售復蘇作用最大。

目前來看，盡管年內已經有多輪利好政策自上而下推出，但在疫情反復等影響下，居民購房信心依然低迷，樓市銷售數據和銀行居民中長期貸款數據持續處于較低水平。據中指研究院統計，1~9月重點100城銷售面積累計降幅近4成，單月已連續16個月同比下降，“金九”表現不及預期;國慶假期期間(10月1日~10月7日)，20個重點監測城市新建商品住宅成交面積同比下降37.7%，部分城市在去年同期低基數下同比表現增長，但整體成交降幅仍較大。“考慮到網簽數據具有一定滯后性，結合企業反饋及認購情況來看，部分城市黃金周樓市出現一定恢復。”陳文靜說。

多家券商分析指出，節前出臺的系列政策效果顯現仍需要時間，市場整體信心依然偏弱，需在用好政策工具箱的指引下加大調整力度，四季度或是新一輪政策窗口期，包括核心城市放松限購限貸、保交樓力度加碼、加大對房企拿地的支持力度等。

10月9日央行發布的《2022年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，未來3個月有17.1%的居民打算購房，這一比例雖然高于二季度的16.9%，但仍處于較低水平。“預計(各地)政府后續或將根據市場的實際恢復情況，持續調整政策組合，在寬松政策預期和低基數影響下，行業增速四季度有望同比轉正。”開源證券地產分析師齊東在研報中表示。