節(jié)前，央行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部等部門(mén)針對(duì)居民房貸推出多條新政，國(guó)慶假期期間已有多個(gè)城市火速行動(dòng)，首套房商業(yè)貸款利率再次調(diào)整的同時(shí)，公積金貸款利率也時(shí)隔7年首次下調(diào)。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，目前包括山東濟(jì)寧、廣東清遠(yuǎn)等在內(nèi)的多個(gè)城市在國(guó)慶期間下調(diào)了個(gè)人首套住房商業(yè)貸款利率，最低觸及3.7%的新低水平。節(jié)后第一天，就有杭州、無(wú)錫、鄭州等數(shù)十個(gè)城市官宣調(diào)整首套個(gè)人住房公積金貸款利率。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，預(yù)計(jì)后續(xù)滿(mǎn)足條件的城市將陸續(xù)跟進(jìn)下調(diào)首套房貸利率，部分城市實(shí)際執(zhí)行房貸利率也將因此觸及歷史低位，疊加個(gè)稅退稅及各城市認(rèn)房認(rèn)貸優(yōu)化等政策，居民換房、購(gòu)房成本降低，剛需及改善型需求都會(huì)得到有效釋放。

同時(shí)，有觀點(diǎn)指出，降利率落地到銷(xiāo)售回暖需要1~2個(gè)季度的時(shí)間，放松政策再度加碼的空間仍值得期待。

多城房貸利率“破4”

“剛降了，最新是3.95%。”10月9日，建設(shè)銀行濟(jì)寧某支行房貸部門(mén)工作人員對(duì)記者表示，該行首套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率進(jìn)一步下調(diào)。在此之前，該支行已經(jīng)執(zhí)行低于LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)20個(gè)基點(diǎn)的最低按揭利率。

這與節(jié)前出臺(tái)的地產(chǎn)新政不無(wú)關(guān)系。9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性實(shí)行差別化住房信貸政策，對(duì)于2022年6～8月新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6～8月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)情況來(lái)看，符合這一政策的有23個(gè)城市，主要是三四線城市和部分二線城市，其中就包括山東濟(jì)寧。

這已經(jīng)是年內(nèi)中央層面第二次調(diào)整房貸利率下限。此前5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布下調(diào)新發(fā)放首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，將下限由不低于相應(yīng)期限LPR調(diào)整為L(zhǎng)PR-20BP。加上年內(nèi)5年期以上LPR累計(jì)3次下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)已經(jīng)大大減輕。

在樓市持續(xù)低迷背景下，各地面對(duì)新政因城施策的積極性明顯提高，部分滿(mǎn)足要求的城市迅速跟進(jìn)，在23個(gè)滿(mǎn)足條件的大中城市外，還有不少符合條件的三四線城市也有相應(yīng)動(dòng)作。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，除濟(jì)寧外，截至10月8日，已有武漢、清遠(yuǎn)、江門(mén)等城市下調(diào)或取消首套房貸利率下限。

以清遠(yuǎn)為例，該市已將首套房貸利率下限由LPR-20BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-60BP，房貸利率低至3.7%，觸及新低;江門(mén)、云浮、湛江已暫時(shí)取消首套房貸利率下限。武漢則是首個(gè)執(zhí)行該政策的省會(huì)城市，首套房貸利率下限由LPR-20BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-40BP，目前武漢部分銀行可執(zhí)行3.9%的首套房貸利率。

不過(guò)，據(jù)記者了解，目前除上述城市外，確認(rèn)調(diào)整首套房商貸利率的城市還較少。陳文靜認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)滿(mǎn)足條件的城市將陸續(xù)跟進(jìn)下調(diào)首套房貸利率。

公積金貸款也減負(fù)

除了商業(yè)貸款，個(gè)人住房公積金貸款利率也迎來(lái)下行空間。

同樣是節(jié)前(9月30日)，央行決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。這是央行時(shí)隔7年(2015年8月)首次下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率，釋放了較強(qiáng)的“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)。

在此背景下，節(jié)后各城市開(kāi)始落地調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款利率。以北京為例，記者查詢(xún)北京住房公積金管理中心官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，該市公積金貸款利率已經(jīng)更新至最新?tīng)顟B(tài)，即5年以下(含5年)2.6%、5年以上3.1%。同期上海、廣州、深圳官網(wǎng)也均已更新。

另?yè)?jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有杭州、無(wú)錫、南京、濟(jì)寧等30多地官宣下調(diào)首套住房公積金貸款利率。以杭州為例，雖然目前該市公積金管理中心官網(wǎng)尚未更新，但其官方微信公眾號(hào)“杭州公積金發(fā)布”10月8日官宣了這一消息，并強(qiáng)調(diào)新規(guī)適用于10月1日(含)以后發(fā)放的首套個(gè)人住房公積金貸款，10月1日前已發(fā)放未到期的首套個(gè)人住房公積金貸款，自2023年1月1日起，按調(diào)整后的新利率執(zhí)行。

第一財(cái)經(jīng)記者咨詢(xún)建設(shè)銀行濟(jì)寧某支行工作人員時(shí)對(duì)方表示，目前辦理個(gè)人住房公積金貸款即按照最新3.1%執(zhí)行，且這一調(diào)整早于商業(yè)貸款利率的下調(diào)。北京當(dāng)?shù)囟辔环慨a(chǎn)中介也確認(rèn)，目前公積金貸款已經(jīng)執(zhí)行下調(diào)后的利率。

陳文靜認(rèn)為，此次首套房貸利率下限放松后，部分城市實(shí)際執(zhí)行房貸利率將達(dá)歷史低位，疊加個(gè)稅退稅及各城市認(rèn)房認(rèn)貸優(yōu)化等政策，可較大程度降低居民換房、購(gòu)房成本，對(duì)剛需及改善需求釋放均有積極的促進(jìn)效果。

以濟(jì)寧地區(qū)為例，該市在9月29日剛剛調(diào)整了公積金貸款額度和首付比例，目前雙繳存職工/多子女家庭公積金貸款最高額度已從40萬(wàn)元提高至60萬(wàn)元，首套房公積金貸款首付比例由30%降至20%。另?yè)?jù)上述銀行客戶(hù)經(jīng)理介紹，首套房商貸首付比例也已降至20%。

以當(dāng)?shù)乜們r(jià)180萬(wàn)元的首套住房為例，總額約144萬(wàn)元、30年期的組合貸款(商貸+公積金)在此次利率調(diào)整后可以節(jié)約利息接近5萬(wàn)元，每月還款減少120多元。如果是純商業(yè)貸款，則節(jié)約利息4萬(wàn)元左右。

信貸政策組合拳發(fā)力

陳文靜前面提到的個(gè)稅退稅，是國(guó)慶節(jié)前政策組合拳中的另一大新政。9月30日，財(cái)政部和稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

銀河證券地產(chǎn)分析師王秋蘅表示，之前二手房個(gè)人所得稅通常按成交價(jià)的1%~2%或差額的20%來(lái)計(jì)算，本次退二手房交易個(gè)稅降低了居民購(gòu)房成本，有利于釋放改善性需求，提升二手房市場(chǎng)交易熱度。

“‘930’的放松政策是當(dāng)前周期最為集中的政策調(diào)整，與前期以城市為主體，因城施策的調(diào)節(jié)不同。”廣發(fā)證券(000776)地產(chǎn)分析師郭鎮(zhèn)等人在最新研報(bào)中指出，此次全局性政策落地，是通過(guò)央行、財(cái)稅等多部門(mén)協(xié)同，一系列政策直指“穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，使行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)。

王秋蘅也認(rèn)為，雖然本次取消城市首套房利率下限的政策有時(shí)間和范圍限制，但政策力度是強(qiáng)于以往的，“因城施策”范圍內(nèi)的統(tǒng)一調(diào)整效果將更顯著。具體從覆蓋范圍和條件來(lái)看，郭鎮(zhèn)認(rèn)為對(duì)中等二線城市銷(xiāo)售復(fù)蘇作用最大。

目前來(lái)看，盡管年內(nèi)已經(jīng)有多輪利好政策自上而下推出，但在疫情反復(fù)等影響下，居民購(gòu)房信心依然低迷，樓市銷(xiāo)售數(shù)據(jù)和銀行居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)持續(xù)處于較低水平。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1~9月重點(diǎn)100城銷(xiāo)售面積累計(jì)降幅近4成，單月已連續(xù)16個(gè)月同比下降，“金九”表現(xiàn)不及預(yù)期;國(guó)慶假期期間(10月1日~10月7日)，20個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積同比下降37.7%，部分城市在去年同期低基數(shù)下同比表現(xiàn)增長(zhǎng)，但整體成交降幅仍較大。“考慮到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有一定滯后性，結(jié)合企業(yè)反饋及認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，部分城市黃金周樓市出現(xiàn)一定恢復(fù)。”陳文靜說(shuō)。

多家券商分析指出，節(jié)前出臺(tái)的系列政策效果顯現(xiàn)仍需要時(shí)間，市場(chǎng)整體信心依然偏弱，需在用好政策工具箱的指引下加大調(diào)整力度，四季度或是新一輪政策窗口期，包括核心城市放松限購(gòu)限貸、保交樓力度加碼、加大對(duì)房企拿地的支持力度等。

10月9日央行發(fā)布的《2022年第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，未來(lái)3個(gè)月有17.1%的居民打算購(gòu)房，這一比例雖然高于二季度的16.9%，但仍處于較低水平。“預(yù)計(jì)(各地)政府后續(xù)或?qū)⒏鶕?jù)市場(chǎng)的實(shí)際恢復(fù)情況，持續(xù)調(diào)整政策組合，在寬松政策預(yù)期和低基數(shù)影響下，行業(yè)增速四季度有望同比轉(zhuǎn)正。”開(kāi)源證券地產(chǎn)分析師齊東在研報(bào)中表示。