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          首套房貸款利率下限再放寬 新一輪房貸降息潮要來

          國慶節(jié)前夕,又一房地產(chǎn)市場重磅利好政策出爐。

          9月29日,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于階段調(diào)整差別化住房信貸政策的通知稱,決定階段調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府,可自主決定在2022年底前階段維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

          具體來看,對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市,在2022年底前,階段放寬首套住房商業(yè)個人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

          另外,按照“因城施策”原則,符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求,自主決定階段維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)個人住房貸款利率下限,人民銀行、銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價自律機(jī)制配合實(shí)施。

          首套房貸款利率下限再放寬

          此次發(fā)文,有幾個重點(diǎn)需要關(guān)注,即差別化、階段、因城施策。

          何為差別化住房信貸政策?根據(jù)通知來看,主要指的是首套住房商業(yè)個人住房貸款利率下限的放寬。

          “也就是說,在此前房貸利率下限下調(diào)20個基點(diǎn)的基礎(chǔ)上,此次政策允許下調(diào)的基點(diǎn)更大,或者說允許在4.1%利率的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下調(diào)。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析道。

          另一差別化在于因城施策,此次下調(diào)主要是針對房地產(chǎn)市場疲軟的城市,通知明確可量化的范圍,即2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市,因此,部分房價過冷的城市可以運(yùn)用這項(xiàng)工具。

          哪些城市可享受這一工具?根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示,國家統(tǒng)計(jì)局70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)中,至少有23個城市符合此次央行新政要求。

          其中二線城市有8個,分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市有15個,分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林。此類城市普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房價跌幅過大或持續(xù)時間過長的城市。

          此外,本次下調(diào)屬于階段的調(diào)整。通知明確,各地可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求,自主決定階段維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)個人住房貸款利率下限。

          這一“階段調(diào)整”的表述,內(nèi)含深意。仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟同樣告訴北京商報記者,這實(shí)際意味著對房地產(chǎn)行業(yè)的定位、調(diào)控和管理方向不會出現(xiàn)顯著轉(zhuǎn)向,調(diào)控方式的因城施策、因時施策、糾偏微調(diào)不會改變,既要立足當(dāng)下以應(yīng)急政策夯實(shí)住房市場筑底復(fù)蘇的態(tài)勢、緩解行業(yè)當(dāng)期壓力,又要放眼長遠(yuǎn)以有效措施穩(wěn)定預(yù)期、提振信心、培育行業(yè)未來健康發(fā)展的根基。

          值得一提的是,此次通知也再次強(qiáng)調(diào)了“因城施策”用足用好政策工具箱。即,在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi),銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水

          這一表述其實(shí)與期多次監(jiān)管表態(tài)一致,凸顯了穩(wěn)地產(chǎn)在當(dāng)前穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)工作中的重要。龐溟指出,多個表述也側(cè)面表明會繼續(xù)有效降低居民購房負(fù)擔(dān)和按揭成本,未來在需求側(cè)會繼續(xù)調(diào)整限購、限貸、限售、限價等措施,有望通過放松限購、取消限售、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、提供購房補(bǔ)貼、縮短按揭貸款放款周期等方式適度松綁政策。

          新一輪房貸降息潮要來

          此次政策的出臺,符合市場預(yù)期。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹,目前,全國已有接80多個城市首套房房貸利率下調(diào)至4.1%,如果繼續(xù)降低的確可降低購房者置業(yè)成本。但需要注意的是,房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市特別是一線城市目前都沒有執(zhí)行4.1%的房貸首套利率。

          持續(xù)降息其實(shí)也是落實(shí)國務(wù)院“支持住房剛和改善需求”的要求。從初衷來看,此次發(fā)文仍堅(jiān)持了“房住不炒”的思路與基調(diào),在逐步降低房地產(chǎn)金融化和泡沫化的前提下,積極探索新發(fā)展模式,繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策,體現(xiàn)了以穩(wěn)為主、循序漸進(jìn)、有計(jì)劃分步驟地實(shí)施房地產(chǎn)金融政策調(diào)整的思路。

          嚴(yán)躍進(jìn)指出,此次政策進(jìn)一步說明,穩(wěn)樓市的重要工具在于房貸政策,尤其是房貸利率下調(diào)的政策。

          當(dāng)前正值央行房貸放松一周年之際,從2021年9月份房貸政策大拐點(diǎn)以來,各類寬松政策不斷,但不可忽視的是,仍有部分城市房地產(chǎn)市場行情較為疲軟,尤其是此類城市購房者依然認(rèn)為房貸利率過高,繼續(xù)降低利率成為大眾的呼聲。

          隨著此次政策出臺,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,勢必使得銀行的自主權(quán)增大,四季度將迎來新一輪房貸降息潮,有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

          會向一二線城市延伸嗎

          新一輪利好政策發(fā)布后,后續(xù)房地產(chǎn)走向引發(fā)市場關(guān)注。

          張大偉認(rèn)為,整體看房地產(chǎn)微調(diào)寬松的政策內(nèi)容越來越寬,政策力度越來越大。但目前看,市場的信心依然沒有完全恢復(fù),期待包括爛尾樓續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度政策。

          另外,市場也更關(guān)注二套房貸款利率下限以及一二線城市房貸利率下調(diào)的政策。

          龐溟預(yù)計(jì),各地房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化落地的節(jié)奏將進(jìn)一步加快、優(yōu)化調(diào)整力度將進(jìn)一步加大,政策維度有望向限購、限貸、限售、限價寬松并結(jié)合購房鼓勵政策、降低交易稅費(fèi)等多方向,以及向熱點(diǎn)一二線城市延伸、擴(kuò)圍。

          在更多政策措施出臺落地的過程中,信貸政策可以和土地政策、稅收政策等協(xié)同發(fā)力,支持剛需求和改善住房需求、促進(jìn)居民合理購房需求有效釋放,有效推動房地產(chǎn)投資恢復(fù),且房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險、債務(wù)風(fēng)險、資金鏈和現(xiàn)金流風(fēng)險以及伴隨而來的對上下游產(chǎn)業(yè)鏈有可能造成的溢出風(fēng)險有望得到防控和遏制。

          龐溟進(jìn)一步稱,從根本上說,要化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險,需要穩(wěn)定居民的預(yù)期、收入和購房意愿,保障住房剛需求,合理支持改善需求,促進(jìn)市場銷售企穩(wěn)回升,提升金融機(jī)構(gòu)融資偏好,加快優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流回暖和信用改善,讓房企實(shí)現(xiàn)“自我造血”的良循環(huán)。(記者 劉四紅)

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