國慶節(jié)前夕，又一房地產(chǎn)市場重磅利好政策出爐。

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知稱，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

具體來看，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

另外，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價自律機(jī)制配合實(shí)施。

首套房貸款利率下限再放寬

此次發(fā)文，有幾個重點(diǎn)需要關(guān)注，即差別化、階段性、因城施策。

何為差別化住房信貸政策?根據(jù)通知來看，主要指的是首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限的放寬。

“也就是說，在此前房貸利率下限下調(diào)20個基點(diǎn)的基礎(chǔ)上，此次政策允許下調(diào)的基點(diǎn)更大，或者說允許在4.1%利率的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下調(diào)。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析道。

另一差別化在于因城施策，此次下調(diào)主要是針對房地產(chǎn)市場疲軟的城市，通知明確可量化的范圍，即2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，因此，部分房價過冷的城市可以運(yùn)用這項(xiàng)工具。

哪些城市可享受這一工具?根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，國家統(tǒng)計(jì)局70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個城市符合此次央行新政要求。

其中二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林。此類城市普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房價跌幅過大或持續(xù)時間過長的城市。

此外，本次下調(diào)屬于階段性的調(diào)整。通知明確，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。

這一“階段性調(diào)整”的表述，內(nèi)含深意。仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟同樣告訴北京商報記者，這實(shí)際意味著對房地產(chǎn)行業(yè)的定位、調(diào)控和管理方向不會出現(xiàn)顯著轉(zhuǎn)向，調(diào)控方式的因城施策、因時施策、糾偏微調(diào)不會改變，既要立足當(dāng)下以應(yīng)急政策夯實(shí)住房市場筑底復(fù)蘇的態(tài)勢、緩解行業(yè)當(dāng)期壓力，又要放眼長遠(yuǎn)以有效措施穩(wěn)定預(yù)期、提振信心、培育行業(yè)未來健康發(fā)展的根基。

值得一提的是，此次通知也再次強(qiáng)調(diào)了“因城施策”用足用好政策工具箱。即，在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平。

這一表述其實(shí)與近期多次監(jiān)管表態(tài)一致，凸顯了穩(wěn)地產(chǎn)在當(dāng)前穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)工作中的重要性。龐溟指出，多個表述也側(cè)面表明會繼續(xù)有效降低居民購房負(fù)擔(dān)和按揭成本，未來在需求側(cè)會繼續(xù)調(diào)整限購、限貸、限售、限價等措施，有望通過放松限購、取消限售、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、提供購房補(bǔ)貼、縮短按揭貸款放款周期等方式適度松綁政策。

新一輪房貸降息潮要來

此次政策的出臺，符合市場預(yù)期。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，目前，全國已有接近80多個城市首套房房貸利率下調(diào)至4.1%，如果繼續(xù)降低的確可降低購房者置業(yè)成本。但需要注意的是，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市特別是一線城市目前都沒有執(zhí)行4.1%的房貸首套利率。

持續(xù)降息其實(shí)也是落實(shí)國務(wù)院“支持住房剛性和改善性需求”的要求。從初衷來看，此次發(fā)文仍堅(jiān)持了“房住不炒”的思路與基調(diào)，在逐步降低房地產(chǎn)金融化和泡沫化的前提下，積極探索新發(fā)展模式，繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，體現(xiàn)了以穩(wěn)為主、循序漸進(jìn)、有計(jì)劃分步驟地實(shí)施房地產(chǎn)金融政策調(diào)整的思路。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策進(jìn)一步說明，穩(wěn)樓市的重要工具在于房貸政策，尤其是房貸利率下調(diào)的政策。

當(dāng)前正值央行房貸放松一周年之際，從2021年9月份房貸政策大拐點(diǎn)以來，各類寬松政策不斷，但不可忽視的是，仍有部分城市房地產(chǎn)市場行情較為疲軟，尤其是此類城市購房者依然認(rèn)為房貸利率過高，繼續(xù)降低利率成為大眾的呼聲。

隨著此次政策出臺，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，勢必使得銀行的自主權(quán)增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

會向一二線城市延伸嗎

新一輪利好政策發(fā)布后，后續(xù)房地產(chǎn)走向引發(fā)市場關(guān)注。

張大偉認(rèn)為，整體看房地產(chǎn)微調(diào)寬松的政策內(nèi)容越來越寬，政策力度越來越大。但目前看，市場的信心依然沒有完全恢復(fù)，期待包括爛尾樓續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度政策。

另外，市場也更關(guān)注二套房貸款利率下限以及一二線城市房貸利率下調(diào)的政策。

龐溟預(yù)計(jì)，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化落地的節(jié)奏將進(jìn)一步加快、優(yōu)化調(diào)整力度將進(jìn)一步加大，政策維度有望向限購、限貸、限售、限價寬松并結(jié)合購房鼓勵政策、降低交易稅費(fèi)等多方向，以及向熱點(diǎn)一二線城市延伸、擴(kuò)圍。

在更多政策措施出臺落地的過程中，信貸政策可以和土地政策、稅收政策等協(xié)同發(fā)力，支持剛性需求和改善性住房需求、促進(jìn)居民合理購房需求有效釋放，有效推動房地產(chǎn)投資恢復(fù)，且房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險、債務(wù)風(fēng)險、資金鏈和現(xiàn)金流風(fēng)險以及伴隨而來的對上下游產(chǎn)業(yè)鏈有可能造成的溢出風(fēng)險有望得到防控和遏制。

龐溟進(jìn)一步稱，從根本上說，要化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，需要穩(wěn)定居民的預(yù)期、收入和購房意愿，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求，促進(jìn)市場銷售企穩(wěn)回升，提升金融機(jī)構(gòu)融資偏好，加快優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流回暖和信用改善，讓房企實(shí)現(xiàn)“自我造血”的良性循環(huán)。(記者 劉四紅)