國慶節前夕，又一房地產市場重磅利好政策出爐。

9月29日，人民銀行、銀保監會發布關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知稱，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

具體來看，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

另外，按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

首套房貸款利率下限再放寬

此次發文，有幾個重點需要關注，即差別化、階段性、因城施策。

何為差別化住房信貸政策?根據通知來看，主要指的是首套住房商業性個人住房貸款利率下限的放寬。

“也就是說，在此前房貸利率下限下調20個基點的基礎上，此次政策允許下調的基點更大，或者說允許在4.1%利率的基礎上進一步下調。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析道。

另一差別化在于因城施策，此次下調主要是針對房地產市場疲軟的城市，通知明確可量化的范圍，即2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，因此，部分房價過冷的城市可以運用這項工具。

哪些城市可享受這一工具?根據易居研究院智庫中心提供的數據顯示，國家統計局70個大中城市房價指數數據中，至少有23個城市符合此次央行新政要求。

其中二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。此類城市普遍屬于當前房地產交易疲軟、房價跌幅過大或持續時間過長的城市。

此外，本次下調屬于階段性的調整。通知明確，各地可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

這一“階段性調整”的表述，內含深意。仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟同樣告訴北京商報記者，這實際意味著對房地產行業的定位、調控和管理方向不會出現顯著轉向，調控方式的因城施策、因時施策、糾偏微調不會改變，既要立足當下以應急政策夯實住房市場筑底復蘇的態勢、緩解行業當期壓力，又要放眼長遠以有效措施穩定預期、提振信心、培育行業未來健康發展的根基。

值得一提的是，此次通知也再次強調了“因城施策”用足用好政策工具箱。即，在當地政策范圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平。

這一表述其實與近期多次監管表態一致，凸顯了穩地產在當前穩預期、穩增長、穩經濟工作中的重要性。龐溟指出，多個表述也側面表明會繼續有效降低居民購房負擔和按揭成本，未來在需求側會繼續調整限購、限貸、限售、限價等措施，有望通過放松限購、取消限售、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、提供購房補貼、縮短按揭貸款放款周期等方式適度松綁政策。

新一輪房貸降息潮要來

此次政策的出臺，符合市場預期。據中原地產首席分析師張大偉介紹，目前，全國已有接近80多個城市首套房房貸利率下調至4.1%，如果繼續降低的確可降低購房者置業成本。但需要注意的是，房地產熱點城市特別是一線城市目前都沒有執行4.1%的房貸首套利率。

持續降息其實也是落實國務院“支持住房剛性和改善性需求”的要求。從初衷來看，此次發文仍堅持了“房住不炒”的思路與基調，在逐步降低房地產金融化和泡沫化的前提下，積極探索新發展模式，繼續優化房地產金融政策，體現了以穩為主、循序漸進、有計劃分步驟地實施房地產金融政策調整的思路。

嚴躍進指出，此次政策進一步說明，穩樓市的重要工具在于房貸政策，尤其是房貸利率下調的政策。

當前正值央行房貸放松一周年之際，從2021年9月份房貸政策大拐點以來，各類寬松政策不斷，但不可忽視的是，仍有部分城市房地產市場行情較為疲軟，尤其是此類城市購房者依然認為房貸利率過高，繼續降低利率成為大眾的呼聲。

隨著此次政策出臺，嚴躍進認為，勢必使得銀行的自主權增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

會向一二線城市延伸嗎

新一輪利好政策發布后，后續房地產走向引發市場關注。

張大偉認為，整體看房地產微調寬松的政策內容越來越寬，政策力度越來越大。但目前看，市場的信心依然沒有完全恢復，期待包括爛尾樓續建資金、存量房貸降息等更大力度政策。

另外，市場也更關注二套房貸款利率下限以及一二線城市房貸利率下調的政策。

龐溟預計，各地房地產調控政策優化落地的節奏將進一步加快、優化調整力度將進一步加大，政策維度有望向限購、限貸、限售、限價寬松并結合購房鼓勵政策、降低交易稅費等多方向，以及向熱點一二線城市延伸、擴圍。

在更多政策措施出臺落地的過程中，信貸政策可以和土地政策、稅收政策等協同發力，支持剛性需求和改善性住房需求、促進居民合理購房需求有效釋放，有效推動房地產投資恢復，且房地產企業的信用風險、債務風險、資金鏈和現金流風險以及伴隨而來的對上下游產業鏈有可能造成的溢出風險有望得到防控和遏制。

龐溟進一步稱，從根本上說，要化解房地產行業風險，需要穩定居民的預期、收入和購房意愿，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求，促進市場銷售企穩回升，提升金融機構融資偏好，加快優質房地產企業經營性現金流回暖和信用改善，讓房企實現“自我造血”的良性循環。(記者 劉四紅)