用經營貸炒房，儼然成為婦孺皆知的秘密。

“大家都在心照不宣地做這些事。銀行既有業績增長的需求，也有向中小微企業投放經營貸的考核任務，而經營貸流入一線城市的樓市，還款能力有保障。” 4月19日，深圳某銀行支行行長對時代周報記者透露，目前，各家銀行普遍都在根據銀保監會和央行的要求進行大力排查，“嚴查經營貸違規流入樓市的態勢還會持續下去，但能否標本兼治還需時間觀察”。

央行日前公布的數據顯示，2020年年末，銀行本外幣住戶經營性貸款余額為13.62萬億元，同比增長20%，全年大幅增加2.27萬億元。

與經營貸規模大幅增加相呼應的是，北上廣深等熱點城市的房價自2020年來持續上漲。

4月16日，銀保監會副主席肖遠企在新聞發布會上公開表態，語氣堅決：“經營貸用于包括房地產市場在內的非生產經營用途都是違規的，必須糾正，在執行上不能打折扣”。

早前，全國各地的監管部門已經行動起來。

浙江銀保監局發布風險消費提示，浙江銀保監局相關負責人還表示，將重點關注非營商人員的經營性貸款、邏輯上明顯不合理的大額消費貸款、全款付清購房款同時又在銀行辦理房地產抵押貸款等三類貸款。

監管層頻繁發聲，這場針對違規挪用經營貸“炒房”的大清查正步入深水區。

2020年以來，經營貸違規流入樓市的現象有所抬頭，甚至形成了一條利用經營貸炒房的完整灰色產業鏈，部分貸款中介機構明碼標價為客戶提供“經營貸”炒房的通道。

在資本等各方因素的推動下，2020年以來，北上廣深一線城市房價在不斷上漲，并在2021年春節后快速蔓延至部分二線城市，經營貸違規流入樓市的現象也被推至聚光燈下，由此引發了這一場前所未有的排查經營貸炒房行動。

“從根本上來看，宏觀經濟表現不太理想，實體經濟不好做，很容易出現虧損。在炒房客、助貸中介機構和銀行的推波助瀾之下，導致利息較低的經營貸變成了炒房的工具。”前述深圳某銀行支行行長向時代周報記者分析。

另一方面，各地“圍剿”經營貸違規流入樓市的態勢愈演愈烈。本是惠民惠企的金融產品，對經營貸的嚴查會否殃及池魚，抑制正常的中小企貸款需求，亦值得深思。

央行金融市場司司長鄒瀾在4月12日表示，已初步摸清經營貸流入房地產典型案例的典型做法和關鍵違法環節。“在解決這一問題的過程中，希望商業銀行不要因為這一問題影響到對小微企業的金融服務質量。” 鄒瀾強調。

一體兩面，“圍剿”經營貸將會如何收場?

“圍剿”經營貸演義

這場“圍剿”經營貸違規流入樓市的風暴始于上海。

今年1月29日，上海銀保監局印發《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業銀行對2020年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查;禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款;防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用于房地產領域。

一天之后，北京便接過“圍剿”經營貸的大旗。

1月30日，北京銀保監局向轄內銀行機構下發監管提示函，要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查，并要求銀行對發現的問題立即整改，加強內部問責處理。

繼上海、北京后，廣東也加入“圍剿”大軍中。2月9日，廣東銀保監局公開表示，多措并舉嚴肅查處經營貸、消費貸違規流入房地產領域行為。

此后，圍堵經營貸的政策不斷升級，嚴查“經營貸”風暴也擴至杭州、西安、成都等“新一線”城市，逐步走向全國。

這一次的全國大排查，不再是“無果而終”。

3月以來，北京、上海、廣州、深圳等地相繼公布自查結果：北京自查發現涉嫌違規流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元;廣州發現涉嫌違規流入樓市的問題貸款金額為1.47億元;上海調查結果顯示，發現123筆經營貸和消費貸涉嫌被挪用于樓市，共計3.39億元。

相比之下，深圳排查出來的嫌違規貸款規模較小。據通報結果，深圳提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款。

這一結果出人意料，隨即引發的“深房理”事件直接暴露套用信貸資金炒房已成為一種“商業模式”。

4月初，微博網友“深房理裝修隊003”曝光102份材料，公開舉報“深房理”會員用經營貸買房、控盤哄抬房價、借名代持、制造虛假流水等違規操作。

4月8日，深圳市住房和建設局、深圳市公安局、深圳市地方金融監管局等七部門突然公布《關于對涉及“深房理”的舉報事項進行調查處理的通告》，對網友舉報的炒房行為予以回應。該通告顯示，對于調查過程中發現的涉嫌犯罪線索，將移交公安機關依法處理。

這次被外界稱為深圳樓市史上力度最大的查處行動。通告發布后，深圳部分商業銀行緊急排查與“深房理”是否有業務合作;并對抵押物為“深房理”密集交易的5個小區的相關業務，進行全面排查。

“之前深圳排查的結果顯示經營貸違規流入樓市的金額不多，但實際情況可能與排查結果存在較大差距。”前述深圳某銀行支行行長表示，對于“深房理”這種有組織性的炒房尤其難進行排查。

經營貸變形記

嚴查風暴之下，原本惠企的經營貸似乎已被“妖魔化”。

經營貸是指經營用途貸款，包括個人經營性貸款、企業流動資金貸款等，主要是銀行針對中小企業主或個體工商戶推出的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式從銀行借款，用來盤活個體企業資金。

不過，近年來，經營貸卻逐漸被異化淪為炒房者的工具，這一現象在2020年尤為明顯。

2020年以來，為了緩解疫情對經濟帶來的影響，政府加大了對中小微企業的融資支持，各大銀行紛紛拋出低息經營貸，甚至給經營貸貼息，以幫助企業挺過經營難關。

其中，深圳市工業和信息化局在2020年2月底印發辦法，對中小微企業和個體工商戶在疫情期間獲得的經營性貸款按照實際支付利息的50%給予最高100萬元的貼息，貼息期限不超過6個月。

經營貸的周期也越來越長，最長達20年，額度可達千萬元。相比之下，經營貸的利率明顯低于按揭貸款，經營貸利率為3%至4%，而按揭貸款利率為5%至6%。

由于房地產貸款監管趨嚴，加上國內熱點城市房價持續上漲，具備利率低、年限長、額度高的經營貸成為炒房客青睞的新工具，并逐步衍生出了一條利用經營貸套利買房的完整灰色鏈條。

時代周報記者了解到，在各地市場上活躍著這樣一類助貸中介機構和房產經紀公司：專門為購房者注冊或過戶公司，并偽造經營流水，把購房者“包裝”成企業經營者，然后找墊資公司為購房者提供過橋資金來全款買房，待房子過戶后，再將房子作為抵押物，向銀行申請經營貸來償還過橋資金;或是幫助購房者經過轉手多次后，挪用個人經營性貸款用于購房首付款。

4月19日，深圳一家助貸中介機構工作人員對時代周報記者表示，目前各大銀行都在排查經營貸違規流入樓市，幫助客戶用經營貸買房的“一條龍”服務明顯減少了，雖然還可以操作，但手續更復雜，而且面臨“抽貸”風險較大。

這條灰色鏈已經引發監管關注。

3月18日，深圳銀保監局通報3起經營貸資金違規流入房地產市場的典型案例，指出了銀行資金違規流入房地產市場的三個路徑，包括銀行員工誤導客戶套取經營性貸款買房;客戶經理在微信公眾號不規范開展業務宣傳;個人套取經營貸資金違規流入房地產市場。

“銀行客戶經理一般都非常清楚客戶申請經營貸的真實用途，即便知道客戶要拿去買房，但只會睜一只眼閉一只眼，只要表面合規就行，客戶只需提供正規的經營貸款的用途，比如采購設備的合同，銀行一般不會去審查真實用途。”深圳一名資深銀行從業人士對時代周報記者表示。

前述深圳某銀行支行行長直言：“銀行對每年利潤增長都有要求，對小微企業發放經營貸也有考核指標，監管層明確要求要向中小微企業傾斜,但是真正有經營、還款能力的中小微企業并不十分多。的確存在一部分貸款流入到了包裝成企業經營者的炒房客手中。”

“一個巴掌拍不響，市場上的確有一撥人利用監管漏洞，通過經營貸炒房套利。” 前述深圳某銀行支行行長表示：“對于貸款流向，其實銀行讓工作人員在發放之前都是心里有數的。”

銀行年報數據顯示，截至2020年末，工商銀行、農業銀行、建設銀行、交通銀行的個人經營貸款分別達5216.38億元、3795.54億元、1384.81億元、1209.85億元，分別較2019年末增幅為50.8%、43.60%、188.18%、117.76%，增幅可觀。

數據顯示，深圳2020年二手房價漲幅14.1%，位居全國第一，廣州、北京、上海的二手房價漲幅分別為7.5%、6.3%、6.3%，分別排名全國第9位、第12位和第13位。這輪漲價延續到2021年，并從一線城市向二線城市的轉移。而隨著管控經營貸、限購限價等政策的陸續推出，2021年3月，一線城市房價環比漲幅整體收窄。

樓市財富效應凸顯，更吸引了炒房客利用經營貸加杠桿炒房套利，進而再推動房價持續上漲，而助貸中介機構則可從中收取服務費，銀行則在不用擔心還款風險的前提下，完成考核任務和業績增長，在這個炒房生態鏈上，每個環節均可獲利。

光大銀行金融市場部分析師周茂華對時代周報記者表示，此前經營貸違規流入樓市，主要是門檻不高、手續簡便、利率低，相對于房地產融資成本、房貸整體利率，中間確實存在套利機會;經營貸資金具體使用、流向跟蹤監控難度大、成本高;國內相關監管和銀行相關業務制度完善等方面存在一些短板。

“部分銀行出于增加業務、獲客，對于申請經營貸客戶審核不夠嚴格，貸中貸后管理不到位等問題，導致其中部分資金違規流入樓市，對局部樓市價格非理性上漲起到助推作用，削弱局部樓市調控效果。”周茂華表示。

嚴查的平衡點

正因銀行在經營貸違規流入樓市中扮演著“關鍵”的角色，在這場肅清風暴中，監管部門要求銀行嚴查貸款真實用途和整治內部管理。

不過，在“圍剿”經營貸炒房的背景下，如何平衡好嚴查與對小微企業的金融服務質量之間的關系，也是銀行當下面臨的挑戰。

中國銀保監會、住房和城鄉建設部、中國人民銀行有關部門負責人回應稱：當前，一些經營用途貸款被違規挪用于房地產領域，一定程度上擠占了實體經濟的信貸資源。嚴肅治理此類違規行為，將釋放更多信貸資源服務實體經濟發展，促進金融與實體經濟良性循環。

央行數據顯示，2021年一季度，個人經營貸款增速回升，個人住房貸款的增速回落。3月末個人住房貸款余額同比增長14.5%，比上月和上年同期分別低0.2和1.4個百分點。個人經營貸款同比增長24.6%，比上年同期高11.5個百分點。

個人經營貸款與個人住房貸款一升一落之間，到底有多少個人經營貸款繼續流入樓市，這是值得關注的地方。

根據銀保監會日前披露的口徑，2021年一季度信貸資金更多流向科技創新、綠色發展和小微企業、個體工商戶、新型農業經營主體。一季度小微企業、個體工商戶、制造業貸款分別增加2萬億、4002億、1.2萬億。

近日，銀保監會辦公廳下發了《2021年進一步推動小微企業金融服務高質量發展的通知》，從21個方面給予政策支持，但是也要求防止信貸資金變相流入資本市場和政府融資平臺、房地產等調控領域;對個體經營者比照個體工商戶和小微企業主，為其經營性貸款辦理延期還本付息等。

前述深圳某銀行支行行長表示，一邊是嚴查經營貸流入樓市，一邊要求加大對小微企業金融服務，在剔除流入樓市這部分的貸款量之后，會倒逼銀行認真去尋找有真實需求貸款的小微企業，有利于真正在做市場的小微企業融資。

廣東一家銀行客戶經理對時代周報記者表示，很多小微企業本身實力小、資金少，抗風險能力較弱，存在較大的還款風，一旦形成不良，銀行客戶經理和分管領導都要擔責，因此大多不愿貸款給這些小微企業;而一些經營情況良好的優質小微企業，往往會拒絕銀行的貸款，畢竟貸款都是有成本的，在當前經濟環境形勢下，企業主不敢輕易動用貸款來做大規模。

該名銀行客戶經理直言，在他接觸的小微企業貸款中，大部分都流向了樓市，今年嚴查經營貸炒房之后，申請經營貸的客戶明顯下降了，預計未來很多助貸中介機構會死掉。

銀保監會普惠金融部副主任丁曉芳在新聞發布會上表示，銀行基層“不敢貸、不愿貸”，是普惠金融服務當中反映比較多的一個問題。在機制和能力建設方面，要繼續深化“敢貸、愿貸、能貸、會貸”。

“經營貸仍存一定套利空間，經營貸資金流向監控難以跟蹤監控。銀行完全杜絕經營貸的違規使用，難度仍較大。” 周茂華表示，銀行加強經營貸審核一定程度增加銀行業務經營成本，同時，部分銀行將適度壓縮經營貸規模等，這可能會增加小微企業融資成本。

周茂華認為，整體上，國內利率市場化改革已取得很大進展，銀行業本身競爭壓力大，經營貸最終成本水平還是受市場供需影響，預計新監管環境將濾除“投機炒作”客戶需求，對小微企業的金融服務質量影響有限。