商業地產并購有什么法律風險

一、商業地產項目狀況風險

對于擬收購商業地產項目，土地使用權取得是否合法，項目用地的性質、占用空間、使用年限、項目的功能和土地用途是否符合受讓方的需求(若不符合需求可否依法變更);項目開發進度情況(是否存在尚未拆遷完畢、需受讓方承擔拆遷補償責任的風險);相關審批手續是否已經依法辦好(項目開發的真正主體與審批文件中的主體是否一致、實際建設的項目與審批的項目是否一致);項目規劃是否合理、有無存在超規劃的情況;項目用地是否存在被征收或征用的可能性;目標商業地產項目本身是否存在對外債務(如工程款)、商業地產項目資產權屬是否明確、清晰、無瑕疵(如房地產產權證內是否標注有它項權利的登記、是否被國家權力部門查封、是否對外提供擔保以及擔保范圍);項目的相鄰關系是否存在潛在危機(如因采光權、光污染、建設工地噪音等原因引發糾紛或者訴訟，導致工期拖延和經濟賠償雙重損失)等等都是直接影響商業地產項目并購價格。

(資料圖片僅供參考)

二、項目公司勞動人事法律風險

雖然受讓方并購的目標資產是商業地產項目，但是采取項目公司并購方式，不得承接項目公司的一攬子現狀，作為被并購的項目公司中高層管理人員的處置、項目公司的薪資、規章制度、工作交接等問題是否妥善解決，都將直接影響該商業地產項目的未來良好運行。

三、項目公司股東出資風險

根據相關法律法規的規定，公司股東應當足額繳納所認繳的出資額，因此，項目公司設立時，股東是否足額出資，對于項目受讓方來說也是將來可能要承擔的法律風險之一。

四、項目公司財務風險

項目公司并購中，項目公司與原債權債務人并未因為發生并購，而改變債權債務的法律關系，因此項目公司的財務風險將直接影響受讓方受讓項目公司后的正常運行。

五、項目公司重大合同風險

商業地產項目通常會涉及重大的合同，例如和商業地產項目承包人的建筑工程合同、重大資產采購合同等等，這些重大合同是否能夠適當履行，作為受讓方來說必須全面的了解分析其中的法律風險，稍有不慎可能會給公司帶來重大的訴訟或仲裁，將直接影響項目公司運營。

六、項目公司或有債務風險

或有債務問題是公司并購中必須注意的問題，作為項目公司的受讓人來說無法徹底了解項目公司對外擔保以及項目公司轉讓方的不實陳述，一旦或有債務發生，將有可能給項目公司帶來不可估量的損失，因此如何解決項目公司并購中的或有債務問題，是項目受讓方不得不慎重問題。

七、重大訴訟仲裁風險

作為項目公司的受讓方來說，了解項目公司的是否涉及重大訴訟和仲裁，是項目公司并購中必要程序，同時要正確的評估項目公司涉訴將會給項目公司帶來的不利后果。

八、項目公司并購中的其他法律風險

除了以上必須要關注的法律風險外，作為項目公司受讓方還必須關注項目公司并購中是否存在國有股權、是否存在行政處罰(工商、稅務等行政機關處罰)、項目公司的股東持有項目公司的股權比例及股東會決議、土地使用權出讓條款中是否存在限制項目公司并購的條款，等等這些都項目公司并購不得不考慮的法律風險。

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