北京住房租賃市場的探索與發(fā)展一直走在全國前列。近日，自如研究院發(fā)布《2021年北京長租市場觀察》(以下簡稱《觀察》)顯示，2021年北京長租市場租金月均波動不足2%，年均波動在3%-5%。同時，北京市有1/3常住居民有租房需求，并且每年至少新增15萬畢業(yè)生進入租房市場。隨著城市人才引進政策的持續(xù)落地、房屋“老齡化”程度加深等因素，高品質住房租賃需求也正持續(xù)走高。

業(yè)內人士指出，一方面相較個人普租市場淡旺季波動較大的現象，長租機構能更好地承擔市場“緩沖器”作用。另一方面，雖然北京市在持續(xù)加大保障性住房建設，但常住和新增市民對品質租住的需求壓力仍較明顯，專業(yè)化長租機構的市場增長潛力依舊可觀。

租金月均波動不足2%、年均波動不足5%

北京長租機構發(fā)揮市場“穩(wěn)定器”作用

2021年北京住房租賃市場全年淡旺季明顯，同時長租機構房源租金價格平穩(wěn)，呈現“量變價穩(wěn)”特征。

從時間維度來看，北京租房市場成交量在3月迎來第一次高點，隨后在畢業(yè)生群體進入租房市場的影響下，5、6月成為全年成交最頻繁的時段，占據了全年25%的成交份額。國慶之后租房市場逐漸回溫，預計至12月、1月間將出現量價降溫，對有換租、換房需求的租客更為友好。

從空間維度來看，雖然城六區(qū)(東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū))依舊承接了超七成租賃需求，但是東城、西城兩區(qū)之和僅占7%;而朝陽區(qū)作為經濟、人口雙密集城區(qū)，承接了全市超三成租賃需求，約為海淀區(qū)的兩倍;周邊區(qū)中，昌平區(qū)占比已超一成、通州區(qū)占比也超5%，北京人口、產業(yè)由內向外疏散趨勢正在逐步凸顯。

在租金表現上，2021年北京長租機構房源租金月均波動不足2%，年均波動也保持在3%-5%。實際上，結合2020年數據可見，自去年6月以來，北京市長租機構房源租金月均波動一直穩(wěn)定在2%以內，租金全年表現持續(xù)穩(wěn)定。

在租住消費習慣層面，作為全國市場化長租機構發(fā)展較早、租賃人口占比較高的超大城市之一，北京租住青年普遍更加信賴選擇長租機構。數據顯示，有超過80%的人會將長租機構作為“首選的租房方式”，同時，長租機構用戶滿意度也已穩(wěn)步突破90%，達93%。

1/3常住人口租房居住

每年至少新增15萬品質租住需求

據公開數據顯示，目前北京市常住人口有2189.3萬人，其中約1/3都需要租房居住。若按照第七次人口普查中北京市戶均人口2.31人計算，北京市當下約需租賃住房315萬套(間)。

同時，數據顯示，雖然在“十三五”期間北京市人口整體增長趨穩(wěn)，但是作為全國500強企業(yè)、獨角獸企業(yè)最多的華北經濟中心的北京市，每年依舊有超過15萬應屆畢業(yè)生“進京”工作生活。

《觀察》分析，從今年7月北京人社局印發(fā)的《北京市引進畢業(yè)生管理辦法》可見，北京市正在重新回歸“人才搶奪大戰(zhàn)”。粗略判斷，若以未來每年將有超過15萬高校畢業(yè)生有租房需求為基礎，結合北京市計劃于“十四五”期間籌建保障性租賃住房，北京市五年內至少新增有70萬-100萬套(間)以上品質租住需求，機構化長租房發(fā)展?jié)摿捎^。

存量改造、增量落地

專業(yè)化長租機構的“運營價值”發(fā)展空間

數據顯示，北京市20年以上老舊小區(qū)數量約5100個，共計約243萬套住房，其中82%分布在城六區(qū)。這些時下占據著北京市租賃住房供給主體的“老破小”，普遍存在著屋內設施陳舊、設計過時等問題，出租周期長達60天。

《觀察》指出，從需求層面來看，北京市住房租賃供給缺口主要有兩大表現，一是因1/3常住人口、70%“新市民”需要租房居住的供給數量缺口，二是因主要租房群體向高學歷、高素質、高生活品質要求轉變而帶來的供給質量缺口。

而從解決方法來看，提高有效供給的主要手段同樣也由兩方面構成，一是通過改造、更新老舊存量房源來盤活存量、提質現有供給;二是通過推進公共租賃住房、集體土地租賃住房等保障性租賃住房項目來投建增量。

據此，如何發(fā)揮運營優(yōu)勢，協(xié)助“改造存量、落地增量”，成為專業(yè)化長租機構實現市場價值、挖掘市場空間的重要課題。

在今年初，自如等企業(yè)變革長租模式，推出“增益租”新委托方式，通過讓房屋煥發(fā)生機，將老舊存量住房變身有市場競爭力的搶手供給。目前，北京經過自如“增益租”模式改造再上市的超3萬套房屋中，有80%的房屋房齡超20年，但均實現出租周期降至5天內、綜合出租效益提升20%以上。

與此同時，在各地保障性租賃住房、集體土地租賃住房等大型租賃項目中，長租機構的運營能力同樣也在逐漸獲得認可。同樣以自如為例，此前由廣州地方國企與自如合作開發(fā)、擁有超過1500個居住單元的大型租賃社區(qū)“廣州凱得家自如里”在上線半年后即實現100%滿租，并持續(xù)實現0空置周轉。

《觀察》認為，摸索發(fā)展模版、探索租賃形態(tài)無疑是一場長期且復雜的“運營之戰(zhàn)”，但這其中，對于成熟、專業(yè)的長租機構而言，也有著創(chuàng)新探索和價值實現的充分空間。長租機構應當總結、共享成功經驗，將自身納入到新一代城市住房生態(tài)與住房租賃市場運行體系中看問題，共同助力于提升新市民的居住幸福感。